Eylül, İstanbul'da anahtarların en çok el değiştirdiği aydır. Kiracı taşınır, daire boşalır, anahtar bir kahve içiminde teslim edilir — ve mülk sahibi eve iki gün sonra tek başına girip mutfak dolabının kapağını kırık, parkeyi çizik, banyo duvarını delik bulur.

O noktada sorulan soru hep aynı: "Bunu depozitodan keserim, değil mi?"

Çoğu zaman cevap hayır. Kesemezsiniz — daireyi kırık dolapla teslim aldığınız için değil, teslim günü yapmanız gereken bir şeyi yapmadığınız için. Bu yazı, kiracı çıkarken atılması gereken adımları ve depozitonun gerçekte hangi kurallara tabi olduğunu ev sahibi gözüyle anlatıyor.

Teslim günü yapmadığınız gözden geçirme, hakkınızı bitiriyor

Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesi, mülk sahibine iki cümlelik bir ödev yüklüyor ve arkasına çok sert bir yaptırım koyuyor:

Kiraya veren, kiralananın geri verilmesi sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Cümlenin son kısmı, uygulamada mülk sahiplerinin en pahalıya mal olan bilgisizliğidir. Anahtarı alıp "sonra bakarım" demek, hukuken hasar talebinden vazgeçmekle aynı sonucu doğurur. Kapıda beş dakika ayırmayan mülk sahibi, üç ay sonra elinde fotoğraflarla da olsa güç durumdadır.

Maddenin ikinci yarısı tek istisnayı tanımlıyor: olağan bir incelemeyle görülemeyecek eksiklikler. Duvarın içindeki tesisat kaçağı, dolabın arkasındaki rutubet, kombinin görünmeyen arızası bu gruba girer. Bunları sonradan fark ettiğinizde de kural aynı: fark ettiğiniz an hemen ve yazılı olarak bildireceksiniz. "Hemen" kelimesi metinde boşuna değil — beklemek hakkı eritir.

Pratik karşılığı şu: teslim, anahtarın alındığı an değil, birlikte yapılan gözden geçirmenin bittiği andır. Kiracı taşınma telaşındayken bunu kısa kesmek ikinizin de aleyhinedir.

Neyi isteyebilirsiniz, neyi isteyemezsiniz

Gözden geçirmeyi yaptınız diyelim. Bu kez sınırı 334. madde çiziyor:

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Yani ayrım hasar ile eskime arasındadır, "yeni gibi değil" ile "yeni gibi" arasında değil. Üç yıl oturulmuş bir dairenin üç yıl oturulmuş görünmesi kiracının borcu değildir.

Kiracıdan isteyemezsiniz (olağan yıpranma) Kiracıdan isteyebilirsiniz (sözleşmeye aykırı kullanım)
Duvar boyasının solması, hafif sararma Duvara sabitlenmiş eşyanın söküldüğü büyük delikler, boyanmış/çizilmiş yüzeyler
Parkede mobilya izleri, mat düşmüş cila Suyla şişmiş, oyulmuş veya kırılmış parke
Dolap menteşelerinin gevşemesi, çekmece rayının yorulması Kırılmış dolap kapağı, koparılmış tezgâh
Musluk contasının ömrünü doldurması Donarak patlamış tesisat, tıkanmış gider
Silikonun zamanla sararması Küf bırakacak kadar havalandırılmamış banyo
Kombinin yıllık bakım ihtiyacı Bakımsızlıktan arızalanmış cihaz, sökülmüş radyatör

Kanun bir kapıyı daha kapatıyor: kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları gidermenin dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğine dair önceden verdiği taahhütler geçersizdir. Sözleşmeye "çıkarken daire boyanmış teslim edilecek" gibi peşin bir yükümlülük yazmak, olağan yıpranmayı kiracıya fatura etmenin yolu değildir. Tartışmaların büyük çoğunluğu tam da bu satırda düğümlenir.

Sağlam zemin, sözleşmeye peşin taahhüt yazmak değil, girişte durumu kayıt altına almaktır. Demirbaş listesi ve giriş tutanağı neden bu kadar belirleyici, kira sözleşmesinde olması gerekenler yazısında ayrıntılı anlattık.

Teslim tutanağı: on beş dakikalık iş

Çıkış tutanağı, girişte tuttuğunuz tutanağın aynasıdır. Yanınıza girişteki listeyi ve fotoğrafları alın, daireyi kiracıyla birlikte dolaşın ve şunları yazın:

  • Tarih ve saat. Kira, anahtarın fiilen teslim edildiği güne kadar işler; tarih bu yüzden sadece formalite değildir.
  • Oda oda durum. Girişteki fotoğrafla karşılaştırarak, farkı gördüğünüz yeri yazın. "Salon: temiz" yazmak da bir tespittir ve sonradan tartışma çıkarmaz.
  • Demirbaşlar. Beyaz eşya, klima, kombi, dolaplar, perde ve aksesuarlar; adet ve çalışır durumda olup olmadığı.
  • Sayaç endeksleri. Elektrik, su, doğalgaz. Üçünü de yazın ve fotoğraflayın.
  • Anahtar sayısı. Daire, apartman girişi, posta kutusu, otopark kumandası.
  • Tespit edilen eksiklikler. Varsa kalem kalem — bu, 335. maddedeki "yazılı bildirim"in yerine geçen belgedir.
  • İki imza. Kiracı imzalamaktan kaçınırsa tutanağı yine de düzenleyin, aynı gün yazılı olarak (mümkünse noter veya iadeli taahhütlü) bildirin.

Fotoğrafları tutanağın eki sayın: aynı gün, aynı açılardan, tarih bilgisiyle. Girişte hiç fotoğraf çekilmediyse çıkışta çekilen fotoğraflar tek başına bir şey kanıtlamaz — bu, doğru kiracı seçme kadar en baştan doğru kurulması gereken bir alışkanlık.

Depozito nerede durur ve ne zaman iade edilir?

Depozito — kanundaki adıyla güvence bedeli — mülk sahiplerinin en çok yanlış bildiği kalemdir. Kanunun 342. maddesi üç ayrı sınır koyuyor:

Tavanı üç aylık kiradır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle istenen güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Parası sizin hesabınızda durmaz. Güvence para olarak kararlaştırılmışsa kiracı, bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evraksa bankaya depo eder. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla serbest bırakabilir. Uygulamada depozito çoğu zaman elden alınıp mülk sahibinin hesabında bekletilir; bunun kanuni kurgu olmadığını bilerek yapmakta fayda var.

Üç aylık bir saat işler. Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili dava açtığınızı veya icra takibine giriştiğinizi bankaya yazılı olarak bildirmezseniz, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi ona geri vermek zorundadır. Yani depozitoyu süresiz olarak "ihtiyaten" tutmak diye bir hak yok.

Bu üçlü, doğru okunduğunda mülk sahibinin de lehinedir: hasar gerçekten varsa süreç bellidir ve süre işler; hasar yoksa parayı tutmanın hukuki bir dayanağı zaten yoktur. Kesinti yapacaksanız gerekçeyi tutanağa dayandırın, tutarı belgeleyin (teklif, fatura) ve kalanı geciktirmeden iade edin.

Abonelikler, aidat ve anahtar

Teslim gününde kapatılmayan üç kalem, boş dairenin faturasını sessizce büyütür:

  • Elektrik, su ve doğalgaz. Kiracının abonelikleri kendi adına kapatması gerekir. Kapatılmazsa borç kiracının adına birikir ama sizin daireniz üzerinden takip edilir; yeni kiracı da devir yapamaz. Sayaç endekslerini tutanağa yazmanız, ihtilafı baştan bitirir.
  • Aidat. Yönetimden "borcu yoktur" yazısı isteyin. Aidatın kim tarafından, hangi kalemde ödendiğini aidatı kim öder yazısında kalem kalem ayırdık.
  • Anahtarlar. Tamamı teslim edilmeden daire teslim alınmış sayılmaz. Eksik anahtar varsa barel değişimi makul bir masraftır ve tutanağa yazılır.

Kiracı sözleşme süresi dolmadan ya da bildirimsiz çıkıyorsa tablo değişir; o durumda devreye kiracının süreye ilişkin sorumluluğu ve gerekirse hukuki süreç girer — bunun işleyişini kiracı tahliyesinin yasal süreci yazısında ayrıca ele aldık.

Daire boşaldıktan sonraki iki hafta

Teslim tutanağı imzalandığı an, mülkün maliyeti tamamen size döner: aidat, emlak vergisi, DASK, boş dairenin doğal yıpranması. Boş dairenin gerçek maliyeti yazısında hesapladığımız gibi, iki haftalık boşluk çoğu portföyde bir yıllık kira artışının önemli bir bölümünü götürür.

Eylülde bu risk daha da yüksektir çünkü talep ay ortasında zirve yapar, ekimde belirgin biçimde geri çeker. Pratik sıralama şu: tutanağı imzalayın, eksikleri aynı hafta giderin, fotoğrafları yeniden çektirin ve ilanı gecikmeden açın. Fiyat konusunda tereddüt varsa doğru başlangıç noktası ilan değil, ücretsiz değerleme ile güncel kira bandını görmektir; öğrenci ve veli talebinin nasıl kurgulanacağını da öğrenci kiracıya ev kiralamak yazısında anlattık.

Özet: teslim gününün beş kuralı

  1. Anahtarı gözden geçirmeden almayın. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK 335).
  2. Eksikleri hemen ve yazılı bildirin. Tutanak bu bildirimin kendisidir.
  3. Eskime ile hasarı ayırın. Sözleşmeye uygun kullanmadan doğan yıpranma kiracının borcu değildir (TBK 334).
  4. Depozitoyu kural içinde işletin. Tavan üç aylık kira, iade için üç aylık süre (TBK 342).
  5. Abonelik, aidat ve anahtarı aynı gün kapatın. Bunlar boş dairenin faturasını büyüten sessiz kalemlerdir.

Mülkünüz eylül içinde boşalıyorsa süreci baştan kurgulamak için bize yazın: teslim tutanağından yeniden kiralamaya kadar sürecin tamamını nasıl yürüttüğümüzü hizmetler sayfamızda anlattık.