Eylülde en sık duyduğumuz cümlelerden biri şu: "Kiracı taşındı ama elektriği açtıramıyor, DASK istiyorlar."

O an mülk sahibi iki şeyi birden öğrenir: poliçenin süresi geçen yıl dolmuştur, ve bu poliçe kiracının değil kendisinin borcudur. Sonuç, taşınmış bir kiracının elektriksiz beklediği birkaç gün ve sıcak başlaması gereken bir kiracılık ilişkisinin gergin açılışıdır.

DASK, sitede sık geçen ama hiç tek başına anlatmadığımız bir kalem. Bu yazı onu ev sahibi gözüyle toparlıyor: kimin borcu, neyi kapsıyor, neyi kapsamıyor, hangi işlemlerde önünüze çıkıyor ve kira gelirinizle ilişkisi ne.

Kimin borcu: malikin, kiracının değil

Zorunlu Deprem Sigortası, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile düzenlenir ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) adına yetkili sigorta şirketlerince yapılır. Poliçeyi yaptırma yükümlülüğü binanın malikine — yani size — aittir. Kiracıya ait değildir, apartman yönetimine de ait değildir.

Karışıklığın kaynağı, faturayı çoğu zaman kiracının ödemek zorunda kalmasıdır: aboneliği açtıramayan kiracı poliçeyi kendi cebinden yaptırır, sonra kirasından düşmeye çalışır. Bu, ilişkiyi ilk haftasında bir alacak-verecek tartışmasına çevirir. Kaçınması basit: kiracı taşınmadan önce poliçenin geçerli olduğundan emin olun.

Kapsam da bina üzerinden tanımlanır. Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve bu binaların içinde yer alan ticarethane, büro ve benzeri amaçla kullanılan bağımsız bölümler kapsamdadır. Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar, kamu binaları ve tapuya kayıtlı olmayan yapılar bu sigortanın konusu değildir; deponuz ya da müstakil dükkânınız varsa kapsamı poliçe yaptırmadan önce teyit ettirin. Ticari mülklerde işleyişin genel çerçevesini ticari gayrimenkul kiralama rehberinde ayrıca ele aldık.

Neyi kapsar, neyi kapsamaz

DASK'ın en yanlış bilinen yanı budur. Poliçe binaya yöneliktir ve yalnızca deprem kaynaklı zararları karşılar.

Kapsamda Kapsam dışı
Deprem ve depremin doğrudan sonucu olan yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının binada yol açtığı maddi zarar Ev eşyası, beyaz eşya, mobilya — kısacası içerideki her şey
Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar Deprem dışı riskler: su baskını, hırsızlık, deprem kaynaklı olmayan yangın
Tavan ve tabanlar, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar Kira kaybı, kâr kaybı, alternatif konaklama masrafı
Asansörler, bahçe duvarları, istinat duvarları Manevi tazminat ve dolaylı zararlar
Azami teminat tutarını aşan zarar kısmı

İki satır özellikle önemli. Birincisi: eşya kapsam dışıdır — dolayısıyla kiracının eşyası da, sizin daireye bıraktığınız beyaz eşya da DASK'la güvence altında değildir. Demirbaş olarak bıraktığınız cihazların listesi ve durumu bu yüzden kira sözleşmesinde olması gerekenler arasında sayılır.

İkincisi: kira kaybı kapsam dışıdır. Depremden sonra oturulamaz hâle gelen bir dairenin kirası kesilir ve DASK bunu karşılamaz. Bir portföyün tek gelir kalemi kiraysa, bu boşluğun maliyetini boş dairenin gerçek maliyeti yazısındaki mantıkla hesaplamak yerinde olur.

Azami teminat: poliçe zararın tamamını karşılamayabilir

DASK'ın bir azami teminat tutarı vardır; bu tutar her yıl güncellenir ve binanın metrekaresi ile yapı tarzına göre hesaplanan teminatın üst sınırını belirler. İstanbul'da orta büyüklükte bir dairenin yeniden inşa maliyeti, bu üst sınırın belirgin biçimde üzerinde olabilir.

Güncel azami teminat ve prim tarifesi her yıl değiştiği için burada rakam vermiyoruz; poliçe yaptırırken DASK'ın kendi sitesindeki güncel tutarı ve poliçenizde yazan teminatı ayrı ayrı kontrol edin. Prim; binanın bulunduğu deprem risk bölgesi, yapı tarzı (betonarme, yığma, diğer) ve brüt yüzölçümü üzerinden hesaplanır — yani aynı sitede iki farklı büyüklükteki daire aynı primi ödemez.

Bina riskli yapı tespiti almış ya da dönüşüm sürecindeyse tablo tamamen değişir; o durumun kendi kuralları için riskli bina ve dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Hangi işlemlerde önünüze çıkar

Poliçenin geçerli olması gereken iki an vardır ve ikisi de mülk sahibini gafil avlar:

  • Tapu işlemleri. Satış ve devir işlemlerinde geçerli poliçe aranır. Satış günü poliçesi bulunmayan mülk sahibi, randevu saatinde poliçe yaptırmaya çalışan mülk sahibidir. Satış masraflarının tamamını tapu harcı ve satış masrafları yazısında topladık.
  • Elektrik ve su abonelikleri. Yeni abonelik ve devir işlemlerinde poliçe aranır. Eylül gibi taşınma yoğun bir ayda, kiracınızın taşınma gününü doğrudan etkileyen kalem budur.

İkinci maddenin pratik sonucu şu: poliçe yenileme tarihini kiralama takviminizle birlikte düşünün. Kiracı çıkarken yapılan teslim kontrolüne poliçe geçerlilik tarihini de ekleyin — o listenin tamamı kiracı çıkarken teslim alma yazısında.

DASK yetmediğinde: konut sigortası

DASK zorunlu ve dar kapsamlıdır; konut sigortası (ihtiyari ev sigortası) ise isteğe bağlı ve geniştir. Mülk sahibi açısından ikisinin işlevi farklıdır:

  • DASK binayı, yalnızca depreme karşı, azami teminat sınırına kadar korur.
  • Konut sigortası genellikle su baskını, dahili su hasarı, yangın, hırsızlık gibi riskleri; poliçeye göre kira kaybını ve alternatif konaklama masrafını; ve DASK üst sınırının üzerindeki deprem zararı için ek teminatı kapsayabilir.

Kiraya verilen bir dairede makul kurgu şudur: bina ve deprem sizin poliçenizde, kiracının eşyası kiracının kendi poliçesinde. Bunu sözleşmeye tek cümleyle yazmak, hasar anındaki en yorucu tartışmayı baştan bitirir. Hangi masrafın kime ait olduğunu genel olarak aidatı kim öder yazısında kalem kalem ayırdık.

Kira gelirinden düşülür mü?

Evet — ama yönteme bağlı. Kira gelirinizi gerçek gider yöntemiyle beyan ediyorsanız, kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri indirilebilecek giderler arasındadır; DASK primi de bu kaleme girer. Götürü gider yöntemini seçtiyseniz ayrıca gider yazamazsınız, çünkü götürü oran zaten tüm giderleri temsil eder.

İki yöntem arasındaki seçimin nasıl yapıldığını, hangi giderlerin hangi belgeye dayanması gerektiğini ve yıllık beyan takvimini kira geliri vergisi rehberinde ayrıntılı anlattık. Emlak vergisiyle karıştırılmaması için: DASK primi bir sigorta gideridir, emlak vergisi ise ayrı bir vergi kalemidir ve ikisi farklı takvimlerde işler.

Pratik kontrol listesi

  • Poliçenin süresi geçerli mi? DASK yıllık yapılır; süresi dolmuş poliçe hasar anında ödeme yapmaz.
  • Poliçedeki yüzölçümü ve yapı tarzı doğru mu? Eksik beyan, hasarda eksik ödeme demektir.
  • Malik bilgisi güncel mi? Mülkü yeni aldıysanız poliçe hâlâ eski malik adına olabilir.
  • Kiracı taşınmadan önce poliçeyi teyit ettiniz mi? Abonelik gününde fark etmek en pahalı yoldur.
  • Eşya ve kira kaybı için ayrı bir konut poliçeniz var mı, yoksa bu riski siz mi taşıyorsunuz?
  • Birden çok mülkünüz varsa poliçeler aynı takvimde mi yenileniyor? Dağınık tarihler, unutulan poliçenin en yaygın sebebi.

Birden fazla mülkü olan ve bu takvimi tek tek takip etmek istemeyen mülk sahipleri için poliçe yenileme, abonelik devri ve aidat takibi zaten mülk yönetimi hizmetinin içindedir — kapsamını mülk yönetimi nedir yazısında anlattık. Mülkünüzü eylül içinde kiraya vermeyi düşünüyorsanız, doğru başlangıç noktası ücretsiz değerleme ile güncel kira bandını görmek; sürecin tamamı ise hizmetler sayfamızda.