"Merkez Bankası faizi indirdi, konut fiyatları fırlayacak" cümlesi 2026 boyunca her sohbette dolaştı. Arkasındaki sezgi doğru: Türkiye'de faiz indirimi ile konut fiyat patlaması arasında güçlü ve tekrarlayan bir ilişki var. 2020'de bunu hep birlikte yaşadık.

Ama zamanlama konusunda çoğu kişi yanılıyor. Konut fiyatlarını hareket ettiren şey politika faizi değil, alıcının ödeyeceği taksittir. İkisi arasında aylar süren bir aktarım gecikmesi ve — 2026 koşullarında — hâlâ kapanmamış büyük bir mesafe var.

Bu yazıda önce bugün nerede durduğumuzu rakamla koyuyoruz, sonra 2020'de patlamanın hangi eşikte gerçekleştiğini gösteriyoruz ve o eşiğe ne kadar yaklaştığımızı hesaplıyoruz. Aşağıdaki veriler Eylül 2026 başı itibarıyla yayımlanmış son resmî rakamlardır; kararınızdan önce TCMB ve TÜİK üzerinden güncel dönemi kontrol edin.

Bugünün tablosu: faiz indi, fiyat reel olarak düşüyor

Gösterge Son değer Dönem
Politika faizi (1 hafta repo) %37,00 Ocak 2026'dan beri sabit
Yıllık TÜFE %31,75 Temmuz 2026
Konut Fiyat Endeksi — nominal +%25,0 Temmuz 2026, yıllık
Konut Fiyat Endeksi — reel −%5,1 Temmuz 2026, yıllık
Yeni kiracı kira endeksi — reel −%2,6 Temmuz 2026, yıllık
Toplam konut satışı 123.603 (−%17,0) Temmuz 2026, yıllık
İpotekli satış 23.888 (+%23,7) Temmuz 2026, yıllık

Bu tablo ilk bakışta kendisiyle çelişiyor gibi durur. Çelişmiyor; üç ayrı şey söylüyor:

Bir: Politika faizi 2024 zirvesindeki %50 seviyesinden %37'ye, yani 1.300 baz puan indi. Ağustos 2026'da TCMB, PPK toplantısı olmamasına rağmen bir haftalık repo ihalelerini yeniden başlatarak piyasanın fiili fonlama maliyetini %40'tan %37'ye çekti — kurul kararı olmadan gelen bir gevşeme.

İki: Buna rağmen konut fiyatları enflasyonun gerisinde. Nominal %25 artış, %31,75 enflasyonun altında kalıyor. Yani daireniz daha yüksek bir rakama satılıyor ama o rakamın satın alma gücü düşüyor.

Üç: Kredi kanalı ise açıkça çalışıyor. Toplam satış %17 düşerken ipotekli satış %23,7 artmış. Her beş konuttan yaklaşık biri artık kredili alınıyor. Krediyle alan geri geldi, peşin alan çekildi. Piyasa büyümüyor, bileşim değişiyor.

Sonuç: faiz indirimi henüz fiyatı yukarı itmiyor, sadece kimin aldığını değiştiriyor.

Neden? Çünkü fiyatı politika faizi değil, taksit belirler

Aktarımın üç kapısı var ve üçü de ayrı ayrı açılmak zorunda.

Birinci kapı: reel kredi faizi. Alıcı, politika faiziyle borçlanmaz; bankanın konut kredisi faiziyle borçlanır. Ağustos 2026 sonunda en uygun oranlar aylık %2,84–%2,89 bandında, piyasa ortalaması ise %3,74 civarında. Aylık %2,87'lik bir oran, bileşikle yıllık %40 demek. Enflasyon %31,75 iken bu, alıcı için hâlâ reel olarak artı %6,5 civarında bir borçlanma maliyeti.

Reel faizi pozitif olan bir kredi, borçlanarak gayrimenkul almayı cezalandırır. Fiyat patlamaları reel faizin negatife döndüğü dönemlerde olur.

İkinci kapı: taksit / kira oranı. Yatırımcı için pratik eşik budur: aldığım daireden gelen kira, ödediğim taksidin ne kadarını karşılıyor? Karşılama oranı yükseldikçe alım kararı kendini finanse etmeye başlar.

Üçüncü kapı: kredi tutarı tavanı. BDDK'nın 29 Ocak 2026 kararıyla kredi-değer oranı konutun fiyatına ve enerji sınıfına bağlandı. 5 milyon TL ve altındaki konutlarda A–B sınıfı için %90'a kadar kredi çıkarken, 7–10 milyon TL bandında oran %60–70'e, 10–20 milyon bandında %40–50'ye iniyor. İstanbul'da ortalama konut değerinin 6,84 milyon TL olduğu düşünülürse: faiz sıfıra inse bile, ortalama bir İstanbul dairesini alan kişinin cebinden çıkarması gereken peşinat büyük kalmaya devam ediyor.

Üç kapıdan biri kapalıyken faiz indirimi fiyata yansımaz. Şu anda birinci ve üçüncü kapı kapalı.

2020 dersi: patlama hangi eşikte oldu?

Faiz–fiyat ilişkisinin en net örneği 2019–2020'dir ve tam olarak neyin gerektiğini gösterir.

TCMB politika faizini Temmuz 2019'daki %24 seviyesinden Mayıs 2020'de %8,25'e indirdi. Ama fiyat patlaması faiz indiriminin başladığı ay olmadı. Tetikleyici, Haziran 2020'de kamu bankalarının konut kredisi faizini sıfır konutta aylık %0,64'e çekmesiydi.

Haziran 2020 kampanyası Ağustos 2026
Aylık konut kredisi faizi %0,64 (sıfır konut) %2,84–2,89 (en uygun)
Yıllık bileşik karşılığı ≈ %8 ≈ %40
Dönemin yıllık enflasyonu ≈ %12 %31,75
Reel kredi faizi ≈ −%4 (negatif) ≈ +%6,5 (pozitif)

Sonuç, açıklamadan bir ay sonra geldi: Temmuz 2020'de konut satışları yıllık %124,3 artarak 229.357 adede ulaştı ve tüm zamanların rekoru kırıldı. Fiyat artışı da bunu takip etti.

Buradaki kritik ayrım şu: 2020'de olay faizin inmesi değil, reel kredi faizinin negatife dönmesiydi. Enflasyondan ucuza borçlanabildiğiniz anda gayrimenkul, kredinin kendisiyle finanse edilen bir varlığa dönüşür ve talep bir anda patlar. Bugün o eşiğin çok uzağındayız.

İkinci ders gecikmeyle ilgili: faiz indirimleri Temmuz 2019'da başladı, satış rekoru Temmuz 2020'de geldi. Fiyat endeksindeki asıl sıçrama ise 2020'nin son çeyreği ve 2021'e yayıldı. Politika faizinden konut fiyatına aktarım 12–18 ayı bulur.

Eşik hesabı: taksit kirayı ne zaman yakalar?

Somutlaştıralım. 3.000.000 TL kredi, 120 ay vade (konut kredisinde azami vade 120 aydır). Karşılaştırma kirası, İstanbul'un ortalama aylık kirası: 36.707 TL.

Aylık faiz Aylık taksit Kiranın taksidi karşılama oranı
%2,87 (bugünkü en uygun) 89.086 TL %41
%2,50 79.086 TL %46
%2,00 66.140 TL %55
%1,50 54.055 TL %68
%1,20 47.311 TL %78
%0,70 37.038 TL %99

Tablonun söylediği şey net: bugün alınan kredili bir dairede kira, taksidin ancak %41'ini karşılıyor. Kalan %59'u alıcının cebinden çıkıyor. Bu koşullarda kredili yatırım talebi sınırlı kalır, fiyat da öyle.

Aylık faiz %1,50 bandına indiğinde kira taksidin üçte ikisini karşılamaya başlar — psikolojik ve fiili kırılma noktası muhtemelen orasıdır. Yani mesele "faiz indi mi" değil, "aylık faiz 2'nin altına indi mi".

Kendi senaryonuzu bu tabloya oturtmak için satın almayı düşündüğünüz dairenin gerçekçi kira değerini bilmeniz gerekir; kira ile fiyat arasındaki ilişkiyi kira çarpanı hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.

Denklemi değiştirebilecek iki şey

İlk Evim kredisi. Aylık %1,20 faiz ve 180 aya kadar vadeyle gündemde olan devlet destekli kredi, yukarıdaki tabloyu tek başına değiştirebilecek tek kalem. 180 ay vadede 3 milyon TL kredinin taksidi yaklaşık 40.761 TL — yani İstanbul ortalama kirasına neredeyse eşit. Ancak koşullar dar: 40 yaş altı olmak, adına kayıtlı konut bulunmamak ve alınacak konutun ilk ve tek konut olması bekleniyor. Bu, talebi oturmak için alan ilk kez alıcıya yönlendirir; yatırımcıyı doğrudan kapsamaz. Kesin başvuru takvimi, nihai faiz ve limitler bu yazının yazıldığı tarihte resmen ilan edilmiş değil — teyit etmeden plan yapmayın.

500 bin sosyal konut arzı. Beş yıla yayılan TOKİ projesi denklemin arz tarafında. Kredi genişlemesi fiyatı yukarı iterken, bu ölçekte bir arz alt-orta segmentte fiyatı aşağı çeker. İkisi aynı anda çalışacağı için, ucuz kredinin fiyat etkisi 2020'deki kadar saf olmayabilir.

Ekonomistlerin beklentisi de sıçrama yönünde değil: Eylül 2026 toplantısında politika faizinin %37'de sabit kalması, yıl sonunda ise %34–35 bandına gerilemesi bekleniyor. Bu patika, aylık kredi faizini 2026 içinde %2'nin altına indirmeye yetmez.

Peki alıcı ne yapmalı?

Buradan çıkan sonuç "beklemek" değil. Tam tersi.

Fiyat, faiz indikten sonra artar — ama alım fırsatı faiz inmeden önce vardır. 2020'de kazanan, Haziran 2020 kampanyasından sonra sıraya girenler değil, 2019'da reel fiyatların dip yaptığı dönemde alanlardı. Bugünkü tablo, o döneme benziyor: reel fiyat düşüyor, satış hacmi zayıf, satıcı pazarlığa açık, alıcı rekabeti düşük.

Bu ortamda mantıklı olan üç davranış:

  1. Peşin gücünüz varsa pazarlık gücünüz bugün en yüksek. Satış hacminin %17 düştüğü bir piyasada, uzun süredir ilanda duran mülkte pazarlık marjı geniş. Kredili alıcının döneceği bir piyasada bu marj kapanır.
  2. Krediyle alacaksanız, kredi tavanınızı bugünden bilin. 5 milyon TL eşiği ve enerji sınıfı, alabileceğiniz kredi tutarını doğrudan belirliyor. C sınıfı ve üzeri bir daire, aynı fiyattaki D sınıfı bir daireden hem daha kolay finanse edilir hem de satarken daha likittir.
  3. Değişken faiz beklentisiyle sabit taksit almayın. Türkiye'de konut kredileri sabit faizlidir; bugün %2,87 ile bağlandığınız oran vade boyunca sizinledir. Faiz düşerse yeniden finansman gündeme gelir ve bunun kendi maliyeti vardır. Alım kararını, bugün ödeyebildiğiniz taksit üzerinden verin — inmesini umduğunuz taksit üzerinden değil.

Satın alma tarafındaki masraf kalemlerini tapu harcı ve satış masrafları yazısında, hangi ilçenin hangi amaca uygun olduğunu ise İstanbul'da ilçe ilçe amortisman ve değer artışı yazımızda topladık. Elinde mülkü olup satmak ile kirada tutmak arasında kalanlar için ise ayrı bir analiz var: faizler gerilerken satmak mı, kirada tutmak mı.

Dürüst kapanış

Bu yazı bir fiyat tahmini değil. Faiz indirimlerinin konut fiyatlarını yukarı ittiği doğru; Türkiye'de bunun defalarca örneği var. Yanlış olan, bunun indirimin açıklandığı ay olacağını sanmak.

Mekanizma şu sırayla çalışıyor: politika faizi iner → mevduat ve kredi faizleri gecikmeli olarak iner → aylık konut kredisi faizi enflasyonun altına düşer → taksit kiraya yaklaşır → talep patlar → fiyat artar. Bugün bu zincirin ilk iki halkasındayız; üçüncü halka henüz kapanmadı.

Sizin kararınız için pratik karşılığı şu: fiyatların ne zaman artacağını kestirmek zorunda değilsiniz. Ödeyeceğiniz taksidi, alacağınız kirayı ve dairenin gerçek emsal değerini bilmek zorundasınız. Bu üç sayı elinizdeyse hangi faiz ortamında olduğunuzun önemi büyük ölçüde kalmaz.

Bakmayı düşündüğünüz daire için emsale dayalı gerçek değeri ve gerçekçi kira beklentisini çıkarıyoruz — ücretsiz değerleme talebi bırakmanız yeterli. Portföyümüzdeki güncel fırsatları ise portföy sayfamızda görebilirsiniz.