Hesap nasıl yapılıyor?
- Boş ay, kiradan pahalıdır. Düşük fiyatın şimdiden tahsil edeceği kirayı ve yalnızca boş dairenin çıkardığı gideri kaybettirir: aidat (kiracı gelince ona geçer), doğalgaz sabit bedeli, temizlik. Emlak vergisi ve DASK her durumda ödendiği için hesaba girmez.
- Yüksek kira kazandırmaya devam eder. Her yenilemede artış 12 aylık ortalama TÜFE ile sınırlıdır ve o anki kiraya uygulanır (TBK 344). Yüksek başlayan kira, sözleşme sürdükçe her yenilemede aynı oranda yüksek kalır.
- Sonra gelen lira daha az eder. Geç başlayan kiralama her artışı da geç alır; enflasyon tavan düzeyindeyken bu, düz toplamın gösterdiğinden pahalıdır. Bu yüzden hesaplayıcı eldeki parayı tahsil edildiği gibi verir, sonucu ise bugünkü parayla ölçer: her lira bugün ne alırsa öyle sayılır.
- Ufuk beş yıl. Beş yılını dolduran sözleşmede TÜFE tavanı sınır olmaktan çıkar: kiracıyla yeni bir bedelde anlaşılabilir ya da kira tespit davasıyla emsal kiralara göre hakkaniyete uygun bir bedel belirlenebilir (her zaman tam rayiç değil). Bugün açılan fark oradan sonra daha az önemlidir; karşılaştırma bu yüzden bir ile beş yıl arasında.
Örnek: 45.000 TL mi, 40.000 TL mi?
Boş dairenin gerçek maliyeti yazımızdaki örnek: hemen 40.000 TL'ye kiralanacak ya da 45.000 TL için üç ay boş bekleyecek bir daire, boş geçen her ay 4.000 TL gider. Her yenilemede %31,49 (Ekim 2026 tavanı) artış varsayıyoruz.
| Süre | Önde olan, tahsil edilen lirayla | Önde olan, bugünkü parayla | 45.000 TL en fazla ne kadar bekleyebilir |
|---|---|---|---|
| 1 yıl | Düşük kira, 87.000 TL | Düşük kira, 89.594 TL | 1,0 ay |
| 2 yıl | Düşük kira, 50.618 TL | Düşük kira, 68.355 TL | 1,7 ay |
| 3 yıl | Düşük kira, 2.778 TL | Düşük kira, 47.117 TL | 2,2 ay |
| 5 yıl | Beklemek, 142.838 TL | Düşük kira, 4.639 TL | 2,9 ay |
En uzun bekleme bugünkü parayladır ve aşağı yuvarlanır.
İlk yılda düşük kira 87.000 TL öne geçiyor, bugünkü parayla 89.594 TL: başa baş için 45.000 TL'nin üç ayda değil, 1 ayda kiralanması gerekirdi. Kiracı ne kadar uzun kalırsa yüksek kira o kadar uzun boşluğu kaldırır, çünkü her yenileme onu aynı oranda artırır. Tahsil edilen lirayla bakınca beklemek beş yılda 142.838 TL öne geçiyor. Farkın çoğu enflasyon: bugünkü parayla düşük kira yine 4.639 TL önde ve 45.000 TL'nin kaldırabileceği boşluk 2,9 ay. Dairenizin hangi çizgide kalacağını iki şey belirler: yüksek kiranın gerçekte ne kadar boş kalacağı ve kiracının ne kadar kalacağı.
Hesaplayıcının bilemeyecekleri
Girdiğiniz aylar tahmin ve sonuç onlara bağlı. En iyi kanıt dairenin şimdiye kadarki durumu: istediğiniz kirayla gösterim alıp teklif alamıyorsanız piyasa cevabını vermiştir ve her yeni hafta başa baş noktasını aleyhinize kaydırır. Piyasanın üzerinde kira ödeyen kiracının ilk yenilemede taşınmak için de daha çok sebebi olur; bu da yüksek kiranın kendini çıkaracağı süreyi kısaltır.
Fiyata dokunmadan önce eviniz neden kiralanmıyor yazısındaki diğer sebepleri eleyin: fotoğraflar, karanlık ilk izlenim, yanlış kanal, geç dönülen mesajlar. Sorun fiyatsa bir kerede ve net biçimde düzeltin; her hafta bin lira indirmek ilanı "sorunlu" gösterir.
Genel bilgilendirme amaçlıdır; mali, vergi veya hukuki tavsiye değildir. Rakamlar her yenilemede kiranın güncel tavan kadar artırıldığını varsayar; bunun için sözleşmede artış maddesi, kiracının onayı ya da mahkeme kararı gerekir. Rakamlar vergi ve ücretler öncesidir.