Kira Yenileme Dönemi: Zammı Sonuna Kadar mı Uygulamalı?

Eylül, İstanbul'da yalnızca yeni kiralamaların değil, yenilemelerin de en yoğun ayıdır. Sözleşmelerin büyük bölümü eylülde imzalandığı için, her eylülde aynı soru aynı anda binlerce ev sahibinin önüne gelir: yasal artışı sonuna kadar mı uygulamalı, yoksa iyi giden bir kiracıyı kaybetmemek için biraz altında mı kalmalı?

Bu soruya "duruma göre" demek kolay ama işe yaramaz. Aşağıda kararı rakama bağlıyoruz: önce tavanın nasıl hesaplandığını, sonra kiracı değiştirmenin gerçek maliyetini, en sonunda da hangi durumda hangi tarafa yaslanmanın mantıklı olduğunu.

Önce tavan: ne kadar artırabilirsiniz?

Konut kiralarında yenileme dönemindeki artışın üst sınırı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle belirlenir: artış oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Üç noktanın altını çizelim:

• Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazmış olmanız bu tavanı değiştirmez. Yazılan oran ile tavan çakışmıyorsa uygulanabilir olan tavandır.
• Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bugün geçerli olan ölçüt TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
• Oran her ay değişir; hangi ayın oranını kullanacağınız yenileme ayınıza bağlıdır. Döneminize denk gelen güncel oranı kira artışı hesaplama aracımızdan hesaplayabilirsiniz.

Tavanı bilmeden yapılan her yenileme görüşmesi, iki taraf için de tahmin üzerine kurulur. Rakamı önce siz netleştirin.

Asıl soru: tavanı uygulamak size ne kazandırır?

Bir örnek üzerinden gidelim. Aylık kirası 40.000 TL olan bir daire ve yenileme döneminde tavanın %40 olduğunu varsayalım (rakam örnektir; kendi döneminizin oranını araçtan alın).

Tavanı uygulamanın yıllık getirisi bu örnekte 192.000 TL. Şimdi madalyonun diğer yüzüne bakalım: kiracı bu artışı kabul etmez ve çıkarsa ne kaybedersiniz?

Kiracı değişiminin gerçek maliyeti

Ev sahiplerinin en sık atladığı hesap budur. Kiracı değişimi "yeni kiracı bulurum" cümlesiyle geçiştirilecek kadar ucuz değildir.

Yukarıdaki dairede tek başına iki aylık boşluk 80.000 TL'dir. Üzerine boya ve temizlik eklendiğinde, kiracı değişiminin toplam maliyeti kolaylıkla 100.000 TL'yi aşar — yani tavandan artışın yıllık getirisinin yarısından fazlası, ilk yıl içinde geri gider.

Buna bir de ölçülmesi zor ama gerçek olan iki kalem eklenir: yeni kiracının ödeme davranışı bilinmezdir ve daire, yerleşik bir kiracının elinde olduğundan daha hızlı yıpranır. Boş dairenin görünmeyen kalemlerini ayrıca boş dairenin gerçek maliyeti yazısında tablolamıştık.

Karar çerçevesi: üç senaryo

Rakamlar masadayken karar çok daha kolay.

Senaryo 1 — Kira piyasa seviyesinde, kiracı düzenli ödüyor. Tavanı uygulayın, ama tam ve zamanında. Bu durumda kiracının çıkma ihtimali düşüktür: dışarıda bulacağı emsal daire zaten benzer seviyededir ve taşınma maliyeti ona da vardır. Artışı yasal tavandan uygulamak burada agresif değil, olağan bir davranıştır.

Senaryo 2 — Kira piyasanın hafif altında, kiracı çok iyi. Yıllardır aksatmadan ödeyen, daireye özen gösteren, komşuyla sorunu olmayan bir kiracıysa, tavanın bir-iki puan altında kalmak pahalı bir jest değil, ucuz bir sigortadır. Yukarıdaki örnekte %40 yerine %36 uygulamak aylık 1.600 TL'lik bir farktır; iki aylık boşluk riskini ortadan kaldırmak için ödenen bedel olarak bakıldığında ucuzdur. Bunu yaparken artışı yine yazılı yapın ve "bu dönem tavanın altında uyguladık" ifadesini yazışmaya ekleyin — ileride bunun bir hak olarak yerleşmesini istemezsiniz.

Senaryo 3 — Kira piyasanın belirgin altında kalmış. Buradaki sorun artık yıllık zam değildir; makas o kadar açılmıştır ki tavandan artış bile makası kapatmaz. Yıllardır aynı kiracıyla devam eden dairelerde sık görülür. Yasal çözüm ayrıdır: kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, ev sahibi kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir; mahkeme bu davada tavanla bağlı değildir, emsal kira bedellerine göre karar verir. Sürecin işleyişini ve gerçekçi sürelerini kirası düşük kalan daire için kira tespit davası yazısında anlattık.

Bu senaryoda yapılmaması gereken şey, kirayı tek hamlede piyasaya çekmek için tavanın üzerinde bir rakam dayatmaktır. Tavanı aşan artış talebi hukuken sonuç doğurmaz ve ilişkiyi de gereksiz yere bozar.

Artışı nasıl bildirmeli?

Yasal artış, sözleşmede artış maddesi varsa kendiliğinden işler; geçerliliği için ayrı bir ihtarname şartı yoktur. Buna rağmen yazılı bildirim yapmak iki tarafın da işine yarar ve ihtilafların çoğunu baştan bitirir. Bildirimde bulunması gerekenler:

• Yeni dönemin başlangıç tarihi
• Uygulanan oran ve hangi endeks dönemine ait olduğu
• Eski ve yeni kira bedeli, rakamla
• Ödemenin yapılacağı IBAN ve açıklama formatı

Zamanlama önemlidir: bildirimi yenileme tarihinden birkaç hafta önce yapın. Dönem başladıktan sonra "aslında zam yapacaktım" demek, geçmiş aylar için tartışma yaratır. Artışı geriye dönük uygulamaya çalışmak da aynı sonucu doğurur.

Bir de tahsilat tarafı: artıştan sonraki ilk banka dekontu, artışın uygulandığını ve kiracının kabul ederek ödediğini gösteren en güçlü belgedir. Kirayı elden alan bir ev sahibinin elinde bu belge olmaz — ve tutarı ne olursa olsun elden tahsilatın ayrıca cezası vardır; ayrıntısı kirayı elden almanın cezası yazısında.

Kiracı artışı kabul etmezse

Kiracının "bu artışı ödemem" demesi, sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez. Kira ilişkisi devam eder; kiracı eksik ödeme yaparsa aradaki fark kira borcu olarak birikir ve ev sahibinin ihtar ve takip yolları açıktır. Yolların tamamını ve gerçekçi sürelerini kiracı tahliyesi yazımızda topladık.

Pratikte bu noktaya gelmeden çözülen çok dosya var. İşe yarayan yaklaşım: rakamı savunmak yerine dayanağını göstermek. TÜİK oranını, hesabı ve bölgedeki emsal kira seviyelerini paylaşan bir ev sahibi, "ben böyle uygun gördüm" diyen ev sahibinden çok daha az direnç görür. Bölgenizdeki güncel bandı ilçe sayfalarımızdan ve güncel portföyümüzden takip edebilirsiniz.

Kiracıyı değiştirmeye karar verdiyseniz: sezon önemli

Hesabı yaptınız ve yine de değişim mantıklı çıktıysa, bunu doğru ayda yapın. İstanbul'da kiralama talebi haziran–eylül arasında en yüksek, kasım–şubat arasında en düşük seviyededir. Aynı daire, eylülde iki haftada kiralanırken aralıkta iki ay bekleyebilir — ve o iki ay, kazanmayı umduğunuz zam farkını fazlasıyla götürür.

Sözleşme yenileme dönemi eylüle denk gelen bir dairede bu, şanslı bir tesadüftür: değişim kararı verecekseniz sezonun içindesiniz demektir. Kasım–şubat aralığına denk gelen yenilemelerde ise terazi belirgin biçimde "mevcut kiracıyı elde tut" tarafına kayar.

Özet: karar tablosu

Tabloyu bir kural değil, başlangıç noktası olarak okuyun; her dairenin bölgesi, durumu ve kiracı ilişkisi farklıdır.

Kararı rakama bağlayın

Bu yazının tek mesajı şu: yenileme kararı bir duygu değil, bir hesaptır. İki sayıyı bilmeden verilmemelidir — dairenizin bugünkü gerçek piyasa kirası ve kiracı değişiminin size maliyeti. İkincisini yukarıdaki tabloyla kendiniz çıkarabilirsiniz; birincisi için ücretsiz değerleme talebi bırakabilirsiniz — bölgedeki emsallere dayalı güncel kira bandını, yenileme görüşmesine girmeden önce net biçimde paylaşıyoruz.

Yenileme takibini, artış hesabını ve kiracı iletişimini kendiniz yürütmek istemiyorsanız, bu işin tamamını mülk sahibi adına biz de yürütüyoruz; kapsamı hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.