Satış görüşmelerinde en sık duyduğumuz sorulardan biri şu: "İçinde kiracı var — bu ev bu hâliyle satılır mı, yoksa önce kiracıyı mı çıkarmam gerekir?"
Kısa cevap: satılır ve kiracıyı çıkarmanız gerekmez. Ama kiracılı satış, boş dairenin satışından farklı işleyen, üç taraflı bir süreçtir: siz, alıcı ve kiracı. Üçünün de hakları ve beklentileri baştan doğru kurulursa kiracı satışın önünde engel değildir; hatta doğru alıcı profili için satış argümanının kendisidir.
Bu yazıda hukuki çerçeveyi, alıcı profilinin fiyata etkisini ve sahada işleyen gösterim düzenini anlatıyoruz. Hukuki tavsiye değil; çekişmeli bir durum varsa sözleşmenizi ve tarihlerinizi avukatınıza göstermeniz gereken bir çerçeve.
Önce hukuki zemin: satış kiracıyı etkilemez, sözleşme yeni malikle devam eder
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi bu işin omurgasıdır: kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kendiliğinden, kanun gereği — kiracının onayı gerekmez, yeni bir sözleşme imzalanması gerekmez, sizin kiracıdan izin almanız gerekmez.
Bunun iki pratik sonucu var:
- Satış bir tahliye sebebi değildir. "Ev satıldı, çıkman lazım" cümlesinin hukuki karşılığı yoktur. Kiracı; kira bedeli, depozito ve süre dahil aynı şartlarla oturmaya devam eder.
- Sözleşme neyse odur. Alıcı, sizin kiracınızla yaptığınız sözleşmeyi olduğu gibi devralır. Bu yüzden düzgün yazılmış bir sözleşme satışta da değer kazandırır; sözleşmede olması gerekenleri satıştan bağımsız bir rehberde toplamıştık.
Tapu devrinden sonra üç kalemi yazılı olarak netleştirin: kiranın artık kime, hangi hesaba ödeneceği kiracıya bildirilmeli; elinizdeki depozitonun akıbeti satış protokolüne yazılmalı (yükümlülük sözleşmeyle birlikte yeni malike geçer, mahsuplaşmayı belgeleyin); aidat ve abonelik düzeni site yönetimine bildirilmeli. Bu üç satır, satıştan aylar sonra çıkan "kirayı kime ödedim, depozitom kimde" tartışmalarının tamamını önler.
Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Alıcınız daireye kendisi oturmak istiyorsa devreye TBK 351 girer: yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı. Şartları ve takvimi nettir:
- Gereksinim; yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı olmalıdır.
- Birinci yol: yeni malik, tapuda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirse, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.
- İkinci yol: dilerse bu hakkı, mevcut sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
- Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; mahkeme bunu denetler. "Oturacağım" deyip daireyi yeniden kiraya vermenin ayrıca sonuçları vardır.
Satıcı olarak bu takvimi bilmenizin sebebi şu: oturmak isteyen alıcıya dürüst bir taşınma takvimi anlatmak zorundasınız. Tapudan anahtar teslimine uzanan yol, kiracılı dairede bildirim ve dava sürelerinden geçer; bunu bilerek gelen alıcı pazarlığı sağlıklı yürütür, sonradan öğrenen alıcı vazgeçer. Tahliye yollarının tamamı — ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar — gerçekçi süreleriyle kiracı tahliyesi yazımızda duruyor.
Bir not: elinizde usulüne uygun alınmış bir tahliye taahhütnamesi varsa, sözleşmenin tarafı hâline gelen yeni malik ona da dayanabilir. Geçerli bir taahhüt, kiracılı dairenin satış dosyasındaki en değerli kâğıtlardan biridir — varsa alıcıya baştan söyleyin.
Alıcı profili: kiracı kimin için sorun, kimin için avantaj?
Kiracılı daire ilana çıktığında alıcı havuzu ikiye ayrılır ve iki grubun baktığı yer tamamen farklıdır.
Oturmak için alan alıcı kiracıyı bir engel olarak görür — haksız da değildir. Taşınma tarihi bildirim ve dava takvimine bağlıdır, krediyle alıyorsa bankanın değerleme uzmanı daireyi yerinde görmek ister, gösterimler randevuyla yürür. Bu alıcı ya vazgeçer ya da belirsizliği fiyata yansıtmak ister.
Getiri hesabı yapan yatırımcı için tablo tersine döner: dairede oturan, ödeme geçmişi belgeli bir kiracı ilk günden işleyen gelir demektir. Boşluk riski yok, kiracı arama ve hazırlık masrafı yok, kira geliri tapu devriyle birlikte başlıyor. Düzenli ödeyen bir kiracı, bu alıcının gözünde dairenin kusuru değil, donanımıdır.
Hangi grubun sizin dairenize talip olacağını büyük ölçüde kiranın piyasaya göre seviyesi belirler:
- Kira piyasa seviyesindeyse dosyanız yatırımcı için güçlüdür. Satış fiyatına göre kira getirisinin nerede durduğunu kira çarpanı aracıyla birkaç dakikada görebilir, ilan metnini de bu hesap üzerine kurabilirsiniz.
- Kira piyasanın belirgin altında kaldıysa yatırımcı bugünkü kirayla hesap yapar ve teklifini ona göre kırar. Bu durumda kritik bilgi, kiranın ne zaman ve nasıl yeniden belirlenebileceğidir — beş yıl eşiği ve kira tespit davası takvimi pazarlığın ana başlığı hâline gelir; mekanizmanın tamamı kirası düşük kalan daire yazımızda var.
Fiyat gerçeği: iskonto var mı, ne kadar?
Dürüst cevap: kiracılı daire, boş muadiline göre çoğu zaman bir pazarlık payıyla satılır — çünkü alıcı havuzunun bir bölümü baştan elenmiştir ve kalan bölüm belirsizliği fiyatlar. Bu payın sabit bir oranı yoktur; kiranın seviyesine, sözleşmenin kalan süresine, semtin yatırımcı yoğunluğuna ve dairenin kendisine göre değişir.
Payı daraltmanın üç kanıtlanmış yolu var:
- Dosyayı belgeleyin. Sözleşme, banka dekontlarıyla ödeme geçmişi, aidat düzeni, varsa tahliye taahhüdü. Yatırımcı belirsizliğe iskonto uygular; belge belirsizliği azaltır.
- Boş teslim opsiyonunu fiyatlayın. Kiracıyla anlaşıp yazılı bir çıkış tarihi kurgulanabiliyorsa, "kiracılı fiyat" ve "boş teslim fiyat" olarak iki senaryo konuşun. Aradaki fark çoğu zaman düşündüğünüzden büyüktür ve pazarlığı sizin lehinize yapılandırır.
- Tapuda bedeli doğru beyan edin. Satış bedelinin tapuda tam gösterilmesi yalnızca ceza riskini kapatmaz; alıcının kredi ve ekspertiz sürecini de düzleştirir. Ayrıntısı gerçek satış bedeli beyanı yazımızda.
Satış masraflarının kimde olduğu, tapu harcı ve beş yıl içinde satışta gündeme gelen değer artış kazancı vergisi bu yazının konusu değil; hepsini rakam düzeninde tapu harcı ve satış masrafları rehberinde topladık.
Gösterim düzeni: kiracıyla satış nasıl yürür?
Kiracılı satışın günlük hayattaki en gerçek sorusu tahliye değil, gösterimdir: daireyi alıcılara kim, ne zaman, nasıl gezdirecek?
Kanun burada dengeyi kurmuş: TBK 319 gereği kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde dairenin gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür; kiraya veren de bunu kiracıya uygun zamanda ve önceden haber vererek kullanır. Yani ne kiracı kapıyı süresiz kapatabilir, ne siz habersiz anahtar çevirebilirsiniz.
Sahada işleyen düzen şudur:
- Sabit gösterim penceresi. Kiracıyla haftada bir-iki sabit saat aralığı anlaşın ve adayları o pencerede toplu gezdirin. Kiracının hayatı bölünmez, sizin süreciniz aksama olmadan ilerler.
- İlan fotoğrafları için izin isteyin. Dairede kiracının eşyası yaşıyor; çekimi haber vererek, mahremiyete saygılı kadrajlarla yapın. Doğru çekilmiş fotoğrafın ilana etkisini ayrı bir yazıda anlattık — kiracılı dairede bu iş bir kat daha özen ister.
- Kiracıyı sürecin paydaşı yapın. Satışı kiracıdan saklamak her zaman geri teper; ilanı kiracı sahibinden görür. Açık konuşan mülk sahibi, gösterimlerde işbirliği yapan bir kiracı kazanır. Ve bir ihtimali atlamayın: Türk hukukunda konut kiracısına yasal bir ön alım hakkı tanınmamıştır, ama ilk teklifi kiracıya götürmek serbesttir — oturduğu evi tanıyan, taşınma maliyetinden kaçınan kiracı, bazen en hızlı ve en az sürtüşmeli alıcıdır.
Üç strateji: hangisi sizin dosyanıza uyar?
| Strateji | Kime uygun | Dikkat edilecek |
|---|---|---|
| Kiracılı hâliyle satmak | Kirası piyasada, dosyası belgeli daireler; yatırımcı talebi olan semtler | İlan ve pazarlık yatırımcı diliyle kurulmalı; getiri hesabı ilana konmalı |
| Kiracıyla anlaşıp boş teslim | Oturmak isteyen alıcıya hitap eden daireler | Çıkış tarihi yazılı ve usulüne uygun olmalı; sözlü söz takvim değildir |
| Önce kirayı düzeltip sonra satmak | Kirası piyasanın çok altında kalmış daireler | Beş yıl eşiği ve ihtar takvimi belirleyici; süreç aylar alır |
Üçüncü satır çoğu mülk sahibinin aklına gelmez ama bazı dosyalarda en kârlı yol odur: kirası düzeltilmiş bir daire, yatırımcıya bambaşka bir çarpanla satılır. Bunun davasız ve davalı yolları kira tespit yazısında adım adım duruyor.
Satmak mı, kirada tutmaya devam etmek mi ikilemi ise başlı başına bir hesap — faiz ortamını, kira getirisini ve fırsat maliyetini yan yana koyduğumuz satmak mı kirada tutmak mı yazısı o kararın rehberi.
Karardan önce tek bir rakamı netleştirin
Kiracılı dairenin doğru fiyatı iki senaryolu bir rakamdır: bugünkü hâliyle yatırımcıya değeri ve boş teslim senaryosundaki değeri. Bu ikisini bilmeden ne ilan fiyatı kurulur, ne kiracıyla çıkış pazarlığı yapılır, ne de "satayım mı, tutayım mı" kararı sağlıklı verilir.
İkisini de emsale dayanarak birlikte çıkaralım: ücretsiz değerleme talebi bırakın, dairenizin iki senaryodaki gerçekçi bandını görün. Gösterim düzeninden tapu masasına satışın tamamını devretmek isterseniz, kapsamı hizmetler sayfamızda anlattık.