Eylül, kira sözleşmelerinin yenilendiği aydır ve bu yıl yenileme masasında ev sahiplerinin çoğunun bilmediği bir tuzak var: elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi varken kiracıyla yeni bir sözleşme imzalarsanız, o taahhüt büyük ihtimalle gitti.

Bunu söyleyen biz değiliz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 5 Mayıs 2026 tarihli kararı 18 Temmuz'da Resmî Gazete'de yayımlandı; 1 Eylül'de aynı dairenin üç kira kararı daha yayımlandı; 7 Eylül'de Adalet Bakanı, kira davalarının süresini kısaltacak paketin Ekim'de Meclis'e geleceğini açıkladı. Üç haftada dört resmî kaynak. Bu yazı, hepsini ev sahibinin yenileme masasında kullanacağı dile çeviriyor.

Bir not: bu kararlar "kanun yararına temyiz" yoluyla verildi. Yani somut davanın taraflarını değiştirmez, ama alt mahkemelere yol gösterir ve avukatınızın dilekçesine girer. Tahliye yollarının genel çerçevesi kiracı tahliyesinin yasal süreci yazısında; burada yalnızca bu yaz ne değişti var.

Karar 1: Yeni sözleşme, eski taahhüdü siler

Olay. Manavgat'ta bir işyeri. Kira sözleşmesi 28 Eylül 2022'de imzalanır; kiracı 23 Kasım 2022 tarihli bir tahliye taahhütnamesiyle 28 Eylül 2023'te çıkacağını yazılı olarak üstlenir. Kiracı çıkmaz, ev sahibi icra takibi başlatır. Kiracı imzanın sahte olduğunu ileri sürer; Adli Tıp imzanın ona ait olduğunu doğrular. Ev sahibi kazanmış görünür.

Dönüm noktası. Taraflar 11 Eylül 2024'te noterde yeni bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Yargıtay'a göre yeni sözleşme kira ilişkisini yenilemiş ve daha önceki tarihli taahhüdü hükümsüz bırakmıştır; alt mahkemenin tahliye kararı oybirliğiyle bozulur.

Ev sahibi için anlamı. Taahhütname, belirli bir sözleşmeye bağlı bir belgedir. Aynı kiracıyla yeni bir sözleşme yaptığınızda eski sözleşme ve ona bağlı taahhüt geride kalır; yeni sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt ise baskı altında verildiği gerekçesiyle zaten geçersiz sayılır. Yani yenileme masasında iki kötü seçenek arasında kalırsınız: eski taahhüdü kaybetmek ya da geçersiz bir yenisini almak.

Çıkış yolu basittir ve pahalı değildir: sözleşmeyi yenilemeyin, uzatın. Kanun gereği süresi biten konut kirası zaten aynı şartlarla birer yıl uzar; kira artışını sözleşmeye eklenen bir zam protokolü ya da e-Devlet sözleşmesindeki "güncelleme" fonksiyonuyla belgeleyin. Yeni tarih, yeni imza, yeni sözleşme başlığı: bunların hiçbirine gerek yok. Bu yıl için oranın tavanı kira artış oranı yazısında; yenilerken "zam mı, iyi kiracı mı" sorusunu ayrı bir yazıda tarttık.

Eğer taahhüdünüz yoksa ve almak istiyorsanız kural değişmedi: sözleşmeden sonraki bir tarihte, ayrı kâğıtta, kiracının el yazısıyla tarih ve imza. Taahhüt tarihinde çıkmayan kiracı için bir ay içinde icra veya dava; süre kaçarsa taahhüt işlevsizleşir.

Karar 2: Sözlü kirada ispat yükü ev sahibinde

1 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan ikinci karar, yazılı sözleşmesi olmayan bir ev sahibinin kira ödenmediği ve daireye kötü kullanıldığı gerekçesiyle açtığı tahliye davasıyla ilgili. Yargıtay'ın kuralı açık: kira ilişkisinin varlığını, başlangıç tarihini, süresini ve bedelini ispat yükü ev sahibindedir; mahkeme davayı reddetmeden önce ev sahibine yemin teklif etme hakkını hatırlatmak zorundadır.

Yani sözlü kira, ihtilaf gününde "kira var mıydı" sorusuyla başlar ve o soruyu siz cevaplamak zorundasınız. Kirayı bankadan tahsil etmiş olmanız yardımcı olur, ama sözleşme değildir. Bu kararın pratik çıktısı tek cümledir: yazılı sözleşmesiz kiracı olmasın. Sözleşmeyi e-Devlet üzerinden yapmak, imzanın inkârını da baştan ortadan kaldırıyor; nasıl yapıldığını e-Devlet kira sözleşmesi yazısında adım adım anlattık.

Karar 3: Kiracılı daireyi satarken depozito satıcıda kalır

Üçüncü karar Gaziantep'ten. Kiracı 300 dolar depozito vermiş, daire kira sözleşmesi devam ederken satılmıştır. Kanun gereği yeni malik sözleşmenin tarafı olur; peki depozito? Yargıtay'a göre depozitoyu alan eski malik, onu yeni malike devrettiğini ispat edemedikçe kiracıya karşı sorumlu kalır.

Kiracılı daire satan ev sahibi için kural: depozitoyu satış evrakında yeni malike devrettiğinizi yazılı olarak belgeleyin ve kiracıya bildirin. Aksi hâlde daireyi sattıktan yıllar sonra bir depozito davasının davalısı olabilirsiniz. Satış sürecinin bütünü kiracılı ev satılır mı yazısında.

Karar 4: İhtiyaç tahliyesinde önce mülkün niteliği

Aynı gün yayımlanan dördüncü karar, tarla olarak kayıtlı bir parselin depo ve otopark olarak kiralanmasıyla ilgili. Mirasçılar ihtiyaç sebebiyle tahliye ister; Yargıtay, mahkemenin önce keşifle mülkün "üstün vasfını" belirlemesi gerektiğini söyler: üzeri kapalı ve yapılaşmış ise konut ve çatılı işyeri hükümleri, çıplak arazi ise genel hükümler uygulanır. Konut sahiplerini doğrudan ilgilendirmez, ama karma nitelikli mülkü olan ev sahipleri için ihtiyaç davasının önüne bir adım daha eklendiğini bilmek gerekir.

12. Yargı Paketi: kira tespit 9 ay, tahliye 1,5 yıl

Paketin birinci kısmı olan 7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026'da yayımlandı; kiraya özel bir hüküm içermiyor, ama iki maddesi ev sahibini dolaylı etkiliyor: duruşmalar arasındaki süre en fazla üç ay olacak (yayımdan üç ay sonra, yani Ekim sonundan itibaren), ve sözleşmede faiz kararlaştırılmamışsa uygulanan kanuni faiz, Merkez Bankası reeskont oranının %80'ine bağlandı. Geciken kira için sözleşmeye faiz oranı yazmak bu yüzden daha da önemli hâle geldi; kira sözleşmesinde olması gerekenler listesinde var.

İkinci kısım için Adalet Bakanı 7 Eylül'de hedefi açıkladı: 24-25 maddelik paketin Ekim'de Meclis'e gelmesi bekleniyordu; kira tespit davalarının 9 ayda, tahliye davalarının 1,5 yılda bitmesi hedefleniyor. Bu yazı yayımlandığında ortada bir metin yoktu; sürelerin hangi mekanizmayla kısalacağı bilinmiyordu. Bugün uygulamada bir kira tespit davası 6 ila 18 ay, bir tahliye davası daha uzun sürüyor; 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu ve dört haftada bitmesi gerekiyor. Hedefler gerçekleşirse kira tespit davası yolu, kirası piyasanın çok altında kalmış ev sahipleri için ilk kez makul bir takvime kavuşacak. Gerçekleşene kadar plan yapmayın; metin yayımlandığında güncelleyeceğiz.

Eylül yenileme masası için kontrol listesi

  • Elimde geçerli bir taahhütname varsa: yeni sözleşme yok, zam protokolü veya e-Devlet güncellemesi var.
  • Taahhüdüm yoksa: sözleşmeden sonraki tarihli, ayrı kâğıt, kiracının el yazısıyla tarih.
  • Sözlü kiracım varsa: bu ay yazılı sözleşmeye, tercihen e-Devlet'e geçiyorum.
  • Kiracılı daire satıyorsam: depozitonun devri satış evrakında yazılı, kiracıya bildirildi.
  • Sözleşmede gecikme faizi oranı yazıyor.
  • Taahhüt tarihinde kiracı çıkmadıysa: bir ay içinde icra.

Bu kararların hangisinin sizin sözleşmenizi etkilediğini görmek istiyorsanız dosyanıza birlikte bakalım; kiracı ilişkisini bizim yürüttüğümüz maliklerde bu kontrol her yenilemede kendiliğinden yapılıyor. Mülk yönetimi sayfasında ne kapsadığı yazıyor; ilk adım ücretsiz değerleme.