Ücretsiz araç

Tapu senedi nasıl okunur? Açıklamalı örnekte her bilginin anlamı

Tapu senedi kısaltmalar, eski tapu dili ve büyük harflerle yazılır. Aşağıdaki örnek tapuda istediğiniz kutuya dokunun: ne yazdığını, ne anlama geldiğini ve kiraya vermeden ya da satmadan önce neye bakmanız gerektiğini görün. Kendi tapunuzdaki bir ifadeyi de yazabilirsiniz; yazdıklarınız tarayıcınızdan çıkmaz.

Örnek tapu Tapunuzdakini yazın Senette olmayıp kayıtta olanlar Nereden kontrol edilir Kiralamadan ya da satmadan önce Tapu sözlüğü

Örnek tapu senedi, kutu kutu

Bir kutuya dokunun: ne yazdığını, ne anlama geldiğini ve kendi tapunuzda neye bakmanız gerektiğini görün. Numaralar dört adımda ilerler: taşınmaz nerede, ne, kimin ve nasıl tescil edilmiş.

TÜRKİYE CUMHURİYETİ

TAPU SENEDİ

TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL İlçe BAHÇELİEVLER Mahalle/Köy ÖRNEK Ada 1234 Parsel 5 Yüz Ölçümü 2.400,00 m² Niteliği KARGİR APARTMAN
BAĞIMSIZ BÖLÜM
Niteliği MESKEN Arsa Payı 48/2400 Proje m² — Blok/Giriş/Kat No A / 1 / 3 Bağımsız Bölüm No 12 Cilt/Sayfa No 45 / 4412
MALİK BİLGİLERİ
Adı Soyadı/Baba Adı AD SOYAD / BABA ADI Hissesi 1/1
TESCİLE İLİŞKİN BİLGİLER
Taşınmaz No 12345678KAT MÜLKİYETİ Edinme Sebebi SATIŞ İşlem Bedeli 4.800.000,00 TL Konum Bilgisi Karekod Tescil Tarih/Yevmiye No 15.06.2021 - 12345 Sicile Uygundur

2019'da kullanılmaya başlanan güncel tasarımın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yayımladığı daire tapusu örneğine göre çizilmiş sade bir kopyası. Bilgiler gerçek değildir; mahalle bile “ÖRNEK”. Gerçek senette bulunan devlet arması ve güvenlik baskısı bilerek çizilmedi.

Tapunuzda yazanı yazın

Tapu senedinizden ya da e-Devlet tapu bilgilerinizden bir satırı olduğu gibi yazın; büyük harf ya da küçük harf, Türkçe harflerle (ı, ş, ğ) ya da onlarsız yazmanız fark etmez. Tanıdığımız her ifade işaretlenir ve açıklanır.

Tarayıcınızda çalışır; yazdıklarınız hiçbir yere gönderilmez, kaydedilmez. Yine de ad ve kimlik numarası yazmanıza gerek yok.

Okuyucu JavaScript gerektirir. Tanıdığı tüm ifadeler aşağıdaki “Tapu sözlüğü” bölümünde listelenir.

Yazdığınız ifade burada, işaretlenmiş ve açıklanmış olarak görünür.

Tapudaki her bilgi, tek tek

Örnek senetteki kutular, aynı sırayla ve açık açık.

  1. İl (Taşınmaz bilgileri)

    Taşınmazın kayıtlı olduğu il. Aşağıdaki her kutu yeri biraz daha daraltır.

  2. İlçe (Taşınmaz bilgileri)

    Taşınmazın tapu kaydındaki ilçesi. İlanlarda ya da sitenin tanıtımında geçen ilçeyle aynı olmayabilir: bir ilçenin adıyla satılan bir proje, tapuda komşu ilçede kayıtlı olabilir.

    Kontrol edin: Resmî işlerde ilan değil sicil esas alınır: taşınmazınızın işlemlerine bakan tapu müdürlüğü de emlak vergisini tahsil eden belediye de güncel tapu kaydındaki ilçeninkidir. İstanbul'da 2008 ilçe düzenlemesinden (Ataşehir, Beylikdüzü, Esenyurt gibi ilçelerin kurulması, Eminönü'nün Fatih'e katılması) önce basılmış bir senette burada eski ilçe yazıyor olabilir.

  3. Mahalle/Köy (Taşınmaz bilgileri)

    Taşınmazın kayıtlı olduğu mahalle; kırsal arazide köy. Mahalle adı sonradan değiştiyse eski tarihli bir senette eski ad görünebilir; güncel ad tapu kaydındadır. (Bu örnekte “ÖRNEK” yazıyor; aşağıdaki numaralar gerçek bir parsele denk gelmesin diye.)

  4. Ada (Taşınmaz bilgileri)

    Kadastro adası: yol gibi sabit çizgilerle çevrili, mahalle içinde numaralanmış parsel grubu. Sitedeki apartman bloğuyla ilgisi yoktur; o, aşağıdaki “Blok” kutusudur.

  5. Parsel (Taşınmaz bilgileri)

    Adanın içindeki parsel. Mahalle, ada ve parsel birlikte binanızın üzerinde durduğu araziyi kesin olarak tanımlar; değerleme raporu, vekâletname ve satış sözleşmesi hep bunları yazar.

    Kontrol edin: Bu üç bilgiyle parseli Tapu Kadastro'nun herkese açık, ücretsiz haritası Parsel Sorgu'da bulabilirsiniz. Vekâlet verirken taşınmazı tam olarak yazdırın (ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm no): tek bir taşınmaz için verilen vekâlet, genel vekâletten çok daha güvenlidir.

  6. Yüz Ölçümü (Taşınmaz bilgileri)

    Binanın üzerinde durduğu parselin, yani arsanın tamamının yüzölçümü; dairenizin metrekaresi değildir. Bu yüzden çoğu zaman dairenizden kat kat büyüktür.

    Kontrol edin: Dairenizin kendi alanı bu tasarımdaki senetlerde “Proje m²” kutusunda (10 numara) ya da onaylı mimari projede yazar. İlanlar genellikle duvarlar dahil brüt alanı verir; net alan kullanılabilir alandır.

  7. Niteliği (Taşınmaz bilgileri)

    Ana taşınmazın tapudaki tarifi: ARSA, KARGİR APARTMAN, BETONARME APARTMAN gibi. Kendi tapunuzdakini yukarıdaki okuyucuya yazarak her kelimenin anlamını görebilirsiniz.

    Kontrol edin: Bitmiş bir binada burada hâlâ ARSA yazıyorsa önce güncel kayda bakın; kâğıttaki senet kaydın gerisinde kalabilir. Kayıtta da ARSA görünüyorsa yapı kullanma izninin ardından yapılan cins değişikliği tapuya işlenmemiştir: ya izin tapuya hiç ulaşmamıştır ya da izin yoktur. “Kargir” ise tapunun “ahşap olmayan” yapı için kullandığı eski sözcüktür, birçok betonarme binada da yazar; yapı incelemesi değildir ve binanın depremde nasıl davranacağı hakkında güvenilir bir şey söylemez. Yapım yılı, onaylı projesi ya da resmî bir riskli yapı tespiti çok daha fazlasını söyler; riskli bina rehberimize bakın.

  8. Niteliği (Bağımsız bölüm)

    Bağımsız bölümünüzün kayıtlı olduğu nitelik: MESKEN (konut), DÜKKAN, İŞYERİ, DEPO gibi.

    Kontrol edin: Sandığınızdan önemlidir: emlak vergisi konutta diğer binalardan daha düşük oranla alınır; Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine göre mesken olarak kayıtlı bir bölümde dükkân, lokanta ya da imalathane ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir.

  9. Arsa Payı (Bağımsız bölüm)

    Bağımsız bölümünüzün arsadaki payı; kesir olarak yazılır. Dairenizin metrekaresi değildir. Bu örnekte payda, parselin metrekaresine (2.400) eşit; pay bu yüzden “48 m² arsa” gibi okunur, ama bu yine arsadır, daire alanı değil.

    Kontrol edin: Sandığınızdan önemlidir: aksi kararlaştırılmadıkça ortak giderlerin çoğu arsa payına göre paylaşılır (KMK md. 20); kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısında, yenilik ve ilaveler gibi bazı kararlarda karar çoğunluğunda da hesaba katılır (md. 30 ve 42; olağan oylamalarda ise arsa payı ne olursa olsun her bağımsız bölümün bir oyu vardır, md. 31). Riskli yapıda yeniden yapım kararı arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6) ve yeni binadan alacağınız pay onun üzerinden konuşulur. Arsa payı, bina kurulurken her bölümün değeriyle orantılı verilmiş olmalıdır; değilse her kat maliki yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (md. 3).

  10. Proje m² (Bağımsız bölüm)

    2019 tasarımındaki senetlerde bağımsız bölümün onaylı mimari projedeki alanı. 1 Ocak 2019'dan bu yana kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine esas projelerde her bölümün brüt ve net alanı yazılmak zorunda; daha eski projelerde çoğu zaman yoktur ve kutu, Tapu Kadastro'nun kendi örneğinde olduğu gibi boş kalır.

    Kontrol edin: Eski binalarda boş olması olağandır; dairenin alanı o zaman belediyedeki onaylı projededir.

  11. Blok/Giriş/Kat No (Bağımsız bölüm)

    Bloğu (birden çok binalı sitede), girişi ve katı, onaylı projedeki numaralarıyla gösterir.

    Kontrol edin: Kat numarası projedeki numaralamayı izler; asansörde saydığınız katla her zaman aynı değildir. Fark çoğunlukla zemin, yüksek giriş ve bodrum katlarda çıkar.

  12. Bağımsız Bölüm No (Bağımsız bölüm)

    Dairenizin kat mülkiyeti kütüğündeki numarası; senedin ait olduğu bölüm. Kapıdaki numarayla aynı olmayabilir.

    Kontrol edin: Satış sözleşmesinde ve vekâletnamede kapı numarası değil bu numara kullanılmalıdır.

  13. Cilt/Sayfa No (Bağımsız bölüm)

    Kaydınızın sicildeki yeri: tapu kütüğünün cildi ve sayfası (eski belgelerde “sahife”). Kütük bugün Tapu Kadastro'nun TAKBİS sisteminde elektronik tutulur; daire senedinde bağımsız bölümünüzün kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasını gösterir.

    Kontrol edin: Nüfus kaydındaki cilt ve sayfa numaralarıyla ilgisi yoktur; yalnızca kelimeler aynıdır.

  14. Adı Soyadı/Baba Adı (Malik bilgileri)

    Malikin adı soyadı ve baba adı; sicil, aynı adı taşıyan kişileri baba adıyla ayırt eder.

    Kontrol edin: Kayıttaki kimlik, tapuda göstereceğiniz kimlikle eşleşmelidir. Daireyi yabancı olarak pasaportla alıp sonra vatandaş olduysanız önce kayıt düzeltilmelidir: vatandaşlık sonrası tapu e-Devlet'te görünmüyor.

    Yurt dışındaysanız: Yabancı olarak aldıysanız sicil sizi pasaport bilgilerinizle ya da yabancı kimlik numaranızla (99'la başlayan) tanır. e-Devlet taşınmazı ancak bu numara kayda bağlandığında gösterir.

  15. Hissesi (Malik bilgileri)

    Malikin taşınmazdaki payı: 1/1 ya da TAM, tamamının; 1/2 yarısının bu malike ait olduğunu, kalanının başkasında olduğunu gösterir.

    Kontrol edin: Paylı (müşterek) mülkiyette taşınmazın tamamını satmak için her paydaşın imzası gerekir; bizzat ya da vekâletle (TMK md. 692). Paydaşlardan biri yalnızca kendi payını üçüncü kişiye satarsa diğerlerinin yasal önalım hakkı doğar; bu hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 25 Aralık 2025'ten itibaren yapılan satışlarda hak, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl sonra düşer (md. 733); daha önceki satışlarda üst sınır hâlâ iki yıldır.

  16. Taşınmaz No (Tescile ilişkin bilgiler)

    Sicilin her taşınmaza verdiği kalıcı numara; 2019 tasarımından beri senede basılır. Daire senedinde yanında mülkiyetin türü yazar: KAT MÜLKİYETİ ya da yapı kullanma izni tapuya işlenmemiş binalarda KAT İRTİFAKI.

    Kontrol edin: Önce güncel kayda bakın: dönüşüm sicilde yapılır, elinizdeki senet yenilenmez; bina kat mülkiyetine geçmiş olsa da eski bir senette KAT İRTİFAKI yazabilir. Kayıtta da yıllar önce bitmiş bir bina için KAT İRTİFAKI görünüyorsa ya binanın yapı kullanma izni (iskân) yoktur ya da izin tapuya işlenmemiştir; hangisi olduğunu belediyeden öğrenin, çünkü alıcı ve banka bunu sorar. İzin tapuya ulaştığında kat irtifakı tapu müdürlüğünce resen kat mülkiyetine çevrilir; bunun için tapuda ücret alınmaz (KMK md. 10).

  17. Edinme Sebebi (Tescile ilişkin bilgiler)

    Taşınmazın bu malike nasıl geçtiği: SATIŞ, İNTİKAL (miras), BAĞIŞ ya da HİBE ve tapunun kullandığı başka terimler; yukarıdaki okuyucu bunları tanır. Kutunun adı EDİNME NEDENİ de olabilir; anlamı aynıdır.

    Kontrol edin: 20 numaralı kutudaki tarihle birlikte okuyun: satın aldığınız (SATIŞ) bir taşınmazda satış kazancının vergisi, taşınmazı ne kadar süredir elinizde tuttuğunuza bağlıdır; miras (İNTİKAL) ya da bağış (BAĞIŞ, HİBE) yoluyla edinilen taşınmazın satışında bu vergi hiç doğmaz. Beş yıl kuralı satış masrafları rehberimizde.

  18. İşlem Bedeli (Tescile ilişkin bilgiler)

    İşlem için beyan edilen ve tapu harcının üzerinden alındığı bedel; eski senetlerde “Satış Bedeli”. Tapuda beyan edilen tutardır; eski alımlarda çoğu zaman gerçekte ödenenden düşüktür.

    Kontrol edin: Düşük beyan artık pahalı: 19 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda eksik ödenen harcın cezası %25'ten %100'e çıktı. Ayrıntılar tapuda gerçek satış bedeli yazımızda.

  19. Konum Bilgisi (Tescile ilişkin bilgiler)

    Taşınmazın konumunu ve parsel bilgilerini Tapu Kadastro sistemlerinde açan karekod; senedi elinde tutan, hangi parsele ait olduğunu görebilir. 2019 tasarımındaki senetlerde, eski formun bazı son baskılarında da bulunur.

    Kontrol edin: Parseli bulmak için kullanın; bugün kimin malik olduğunun kanıtı olarak değil. Esas olan tapu kaydıdır; Web Tapu'dan alınan resmî belgelerdeki kod, Web Tapu ana sayfasındaki “Belge Doğrulama” ile kontrol edilebilir.

  20. Tescil Tarih/Yevmiye No (Tescile ilişkin bilgiler)

    İşlemin sicile tescil edildiği tarih ve tapu müdürlüğünün her yıl birden başlayan yevmiye defterindeki sıra numarası. İkisi birlikte, bu senedin gösterdiği işlemi tanımlar.

    Kontrol edin: 17 numaralı kutuda SATIŞ yazıyorsa bu tarih normalde edinme tarihidir ve süreler buradan işler: satın alınan taşınmazda değer artış kazancındaki beş yıl ve vatandaşlık için alınan taşınmazda, sonradan ayrı bir beyanla verilmediyse, üç yıllık taahhüt. 17 numarada KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ, CİNS DEĞİŞİKLİĞİ ya da PAY BİRLEŞTİRMESİ gibi bir tapu işlemi yazıyorsa bu tarih o işlemindir; satın alma tarihiniz daha eskidir ve kaydın geçmişinde görünür. Satışı zamanlamadan önce tarihi mali müşavirinizle teyit edin. Noterdeki ya da muhasebedeki “yevmiye” başka şeydir.

  21. Sicile Uygundur (Tescile ilişkin bilgiler)

    Tapu memurunun imzası ve mührüyle, senedin basıldığı gün sicile uygun olduğunu onaylayan kısım.

    Kontrol edin: Yalnızca o gün için. Sonradan eklenen ipotek, haciz ya da şerh kâğıdınızda değil, tapu kaydında görünür: senette olmayıp kayıtta olanlar.

Tapunuz 2019'dan eskiyse

2019 tasarımından önce basılmış bir tapu hâlâ geçerlidir: yeni tasarım hiçbir şeyi iptal etmez, esas olan zaten sicildir. (Kadastrosu sonradan yapılan yerlerde, kadastro öncesine ait çok eski arazi kayıtları istisnadır.) Eski formda kırmızı süslemeli bir çerçeve ve yeni tasarımda kaldırılan ya da adı değişen birkaç kutu vardır:

Fotoğraf
Malikin fotoğrafı. Tapu Kanunu Temmuz 2019'a kadar senede fotoğraf yapıştırılmasını şart koşuyordu; kural o tarihte kaldırıldı ve o tarihten beri, tasarımı ne olursa olsun, senede fotoğraf konmuyor. Tapuda kimlik artık parmak izi ve çipli kimlik kartıyla doğrulanıyor.
Ana Gayrimenkulün
Konum kutularının başlığı. “Ana gayrimenkul”, bağımsız bölümünüzün değil, arsa ve binanın bütününü anlatır.
Sokağı
Sokak. 2019 tasarımında kaldırıldı: sicil araziyi sokak adresiyle değil mahalle, ada ve parselle tanımlar.
Pafta No
Parselin çizildiği kadastro paftası. 2019'da kaldırıldı; parselin yerine artık karekod ve herkese açık parsel haritasıyla ulaşılır.
Sınırı
Parselin sınırları; çoğunlukla “PLANINDADIR”, yani kadastro planında gösterildiği gibi. 2019'da kaldırıldı.
Yüzölçümü: ha · m² · dm²
Parselin alanı hektar, metrekare ve desimetrekare olarak üç sütunda yazılır; üçü birlikte okunur. Arsanın alanıdır, dairenin değil.
Kat Mülkiyeti · Kat İrtifakı · Devre Mülk
Bağımsız bölümün mülkiyet türü için işaret kutuları: kat mülkiyeti, kat irtifakı ya da devre mülk. Üçü için de aynı kırmızı çerçeveli form kullanıldığından eski bir tapunun rengi hangisinin geçerli olduğunu söylemez.
Satış Bedeli
Tapuda beyan edilen satış bedeli; bugünkü “İşlem Bedeli”nin eski adı.

Tapu sözlüğü

Yukarıdaki okuyucunun tanıdığı bütün ifadeler, konularına göre: tapu senedinde ve tapu kaydında geçenler, her biri bir iki cümleyle.

Sicil, konum ve mülkiyet
tapu senedi
Tapu müdürlüğünün malike verdiği, kütükteki kaydı özetleyen belge; ikisi arasında fark olursa esas olan TAKBİS'teki sicil kaydıdır.
tapu kaydı
Taşınmazın maliklerini, paylarını ve tüm şerh ve beyanlarını içeren sicil kaydı; 'tapu kayıt örneği' bunun resmî dökümüdür ve Web Tapu'dan istenebilir.
tapu sicili
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek için Devletin sorumluluğunda tutulan sicil; herkese açıktır ve kimse kayıttaki bir hususu bilmediğini ileri süremez.
kütük
Her taşınmaza ayrı sayfa açılan ana sicil defteri; kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu bölümler ayrı kat mülkiyeti kütüğünde tutulur.
TAKBİS
Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi; tapu sicilinin elektronik ortamda tutulduğu sistemdir ve burada saklanan bilgiler sicilde esas alınır.
Web Tapu
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün çevrim içi hizmeti; malik kayıtlarını görebilir, başvuru yapabilir, emlakçılara tapu bilgisi görme yetkisi verip geri alabilir.
il
Taşınmazın bulunduğu il; tapudaki yer bilgisinin en üst idari birimidir.
ilçe
İlçe; her ilçenin idari sınırları ayrı bir tapu sicili bölgesidir ve taşınmaz bulunduğu ilçenin siciline kaydedilir.
mahalle
Mahalle; ilçe içinde ayrı sicil tutulan kentsel birimdir ve tapudaki adı günlük adreste kullanılan addan farklı olabilir.
köy
Köy; ilçe içinde ayrı tapu sicili tutulan kırsal yerleşim birimi.
mevkii
Köy veya mahalle içindeki geleneksel yer adı; tapuda parselin yerini sokak adresi yerine tarla, yamaç, pınar adı gibi adlarla belirtir.
pafta
Bir bölgenin kadastro durumunu gösteren harita paftası; ada ve parsel numarasıyla birlikte taşınmazın resmî haritadaki yerini belirler.
ada
Kadastro adası; mahalle veya köy içinde numaralandırılmış, genellikle yollarla çevrili parseller grubu; ada ve parsel birlikte araziyi belirler.
parsel
Ada içinde sınırları belirli tek arazi parçası; kadastro parseli kadastro çalışmasından, imar parseli imar planı uygulamasından doğar.
yüzölçümü
Parselin tamamının tapudaki alanı; daire sahibinin araziden payı yüzölçümüyle değil arsa payıyla gösterilir.
dm²
Desimetrekare, 100 dm² bir metrekare eder; eski tapularda alan ha, m² ve dm² sütunlarına bölünerek yazılır.
ha
Hektar; 10.000 metrekareye eşittir ve büyük kırsal parsellerde kullanılır.
dönüm
Geleneksel arazi ölçüsü; bugün 1.000 m² (dekar) kabul edilir, çok eski kayıtlarda farklı olabileceğinden metrekare değeri esas alınmalıdır.
taşınmaz numarası
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün her taşınmaza verdiği Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası.
cilt
Taşınmazın kayıtlı olduğu kütüğün cilt numarası; sayfa numarasıyla birlikte kaydın geleneksel adresini oluşturur.
sayfa
Kütükte taşınmaza ayrılan sayfa; her taşınmazın ayrı sayfası vardır, 'sahife' eski yazılışıdır.
sıra
Sıra numarası; cilt ve sayfa ile kütükteki kaydın satırını gösterir, yevmiye defterinde ise hangi işlemin önce geldiğini belirler.
yevmiye
İşlemin yevmiye defterindeki numarası; her yıl birden başlar ve tarihle birlikte haklar arasındaki önceliği belirler.
tapu geldisi
Eski tapulardaki çapraz atıflar; 'geldisi' kaydın geldiği önceki kaydın tarih, cilt, sahife ve sırasını, 'gittisi' devir veya bölünmeden sonra gittiği kaydı gösterir.
malik
Kütüğün malik sütununa yazılı mülk sahibi; tüzel kişiler tam unvanlarıyla yazılır.
hissedar
Bir taşınmazda başkalarıyla birlikte belirli bir paya sahip kişi; kendi payını devredebilir, rehnedebilir, payı haczedilebilir.
hisse
Bir taşınmazdaki kesirli pay (1/2, 120/10000 gibi); 'hisseli tapu' belirli bir toprak parçasına değil, büyük bir parseldeki paya sahipliği gösterir.
pay / payda
Hisse veya arsa payı kesrinin iki sayısı; pay üstteki, payda alttaki sayıdır, pay 3 ve payda 8 ise 3/8 hisse demektir.
tam
Hisse alanında 'tam', malikin taşınmazın bir kesrine değil tamamına tek başına sahip olduğunu gösterir.
müşterek mülkiyet
Her malikin taşınmazın tamamında belirli bir paya sahip olduğu birlikte mülkiyet; paylı mülkiyet veya eski deyimle şuyu da denir.
elbirliği mülkiyeti
Genellikle mirasçıların belirli payları olmaksızın taşınmazın tamamına birlikte malik olduğu mülkiyet; tasarruf için hepsinin oybirliği gerekir.
zemin tipi
Kaydın türünü gösteren alan: arazinin tamamı için 'ana taşınmaz', yapıdaki bağımsız bölüm için 'kat irtifakı' veya 'kat mülkiyeti'.
ana taşınmaz
Bağımsız bölümün değil, üzerindeki yapıyla birlikte arazinin tamamı; ana taşınmaz niteliği binayı tanımlar.
kat irtifakı
Yapılacak veya yapılmakta olan binanın bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak; bina bitip izin alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
kat mülkiyeti
Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet; arsa payı ve ortak yerlerle ayrılmaz biçimde bağlantılıdır.
blok
Sitedeki bina bloğu; 'A, B, C bloklu' parselde birden çok bina olduğunu, bölümün blok bilgisi hangisinde bulunduğunu gösterir, kadastro adasıyla ilgisi yoktur.
giriş
Birden çok girişi olan binalarda bağımsız bölüme ulaşılan kapı veya merdiven evinin numarası ya da adı.
kat
Bağımsız bölümün onaylı mimari projeye göre bulunduğu kat; tapudaki kat numarası asansördeki veya girişteki numaralandırmadan farklı olabilir.
bağımsız bölüm
Ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, Kat Mülkiyeti Kanununa göre ayrı mülkiyete konu daire, dükkân veya büro; numarasını onaylı projeden alır.
arsa payı
Bağımsız bölüme bağlı, kat mülkiyeti kurulurken bölümün değeriyle orantılı olarak ayrılan arsa payı; bölümden ayrı devredilemez.
nolu
'Numaralı' sözcüğünün kısaltması; '12 nolu bağımsız bölüm' 12 numaralı bağımsız bölüm demektir.
takyidat
Mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, taşınmaz yükleri, vakıf belirtmeleri ve rehinlerin genel adı.
sınırı
Eski tapulardaki sınır alanı; 'planındadır' ya da 'plandaki gibidir', sınırların sözle anlatılmadığını, resmî kadastro planında çizildiği gibi olduğunu belirtir.
proje m²
Bağımsız bölümün onaylı mimari projedeki alanı; 2019 tasarımındaki senetlerde basılır, eski projelere dayanan binalarda çoğu zaman boştur.
brüt
Brüt alan: bağımsız bölümün duvarları dahil ölçülen alanı; ilanlarda genellikle bu verilir.
net
Net alan: duvarlar içinde kalan kullanılabilir alan; brüt alandan her zaman küçüktür.
işlem bedeli
Tescil edilen işlem için beyan edilen ve tapu harcının üzerinden alındığı bedel; eski alımlarda çoğu zaman gerçekte ödenenden düşüktür.
satış bedeli
Tapuda beyan edilen satış bedeli; eski senetlerdeki adıdır, bugünkü senetlerde 'işlem bedeli' yazar.
konum bilgisi
2019 tasarımındaki senetlerde karekodun bulunduğu kutu; okutulduğunda parselin konumunu ve bilgilerini açar, bugünkü malikin kanıtı değildir.
sicile uygundur
Tapu memurunun, senedin basıldığı gün sicile uygun olduğunu imza ve mühürle onayladığı kısım.
tescil
Bir hakkın tapu siciline yazılması; aynî haklar kural olarak tescille doğar (miras, mahkeme kararı ve cebri satışta mülkiyet tescilden önce geçer, ama tescil olmadan tasarruf edilemez); sırasını tescil tarihi ve yevmiye numarası belirler.
baba adı
Malikin adından sonra yazılan baba adı; sicil, aynı adı taşıyan kişileri bununla ayırt eder.
hisseye düşen m²
Arsa senedinde malikin payına karşılık gelen alan; 2019 tasarımıyla eklendi, ayrılmış bir toprak parçası değil, hesaptır.
nitelik
Taşınmazın tapudaki tarifi: ana taşınmazda arazi ve üzerindeki yapı, bağımsız bölümde bölümün kullanım niteliği.
taşınmaz
Arazi ve üzerindeki yapı ya da ayrı bölüm olarak kayıtlı her şey; senedin ilk bölümünün başlığı 'taşınmaz bilgileri'dir.
mülkiyet
Mülkiyet; tapu kaydındaki mülkiyet bölümü her malikin payını, edinme sebebini ve tarihini gösterir.
bilgileri
Senetteki bölüm başlıklarında geçen 'bilgileri': taşınmaz bilgileri, malik bilgileri, tescile ilişkin bilgiler.

Taşınmazın niteliği
arsa
Üzerine yapı yapılmak için ayrılmış yer; yapı kullanma izni tapuya işlenmemiş binalarda ana taşınmazın niteliği hâlâ 'arsa' görünebilir.
müfrez
İfraz yoluyla daha büyük bir parselden ayrılmış anlamına gelen eski tapu sözcüğü; 'müfrez arsa' bu şekilde oluşmuş arsadır.
tarla
Tarım amacıyla kullanılan arazi; yapı yapılıp yapılamayacağını tapudaki nitelik değil, imar durumu belirler.
bağ
Üzüm kütüklerinin dikili olduğu toprak parçası; tapuda tarım arazisi niteliğindedir, eski kullanımda meyve bahçesi anlamına da gelir.
bahçe
Bahçe veya meyve bahçesi; 'bahçeli kargir apartman' gibi tanımlarda parselin bahçe alanı da içerdiğini gösterir.
zeytinlik
Zeytin yetiştirilen alan; tapuda tarım arazisi niteliğindedir.
fındıklık
Fındık yetiştirilen arazi; Karadeniz tapularında 'fındık bahçesi' diye de yazılabilir ve tarım arazisi niteliğindedir.
mera
Köy veya kasaba halkının hayvan otlatmasına ayrılmış kamu arazisi; özel mülkiyete geçirilemez, amacı dışında kullanılamaz, zamanaşımı işlemez.
ham toprak
Hiç işlenmemiş, üzerinde ürün veya yapı bulunmayan arazi.
bina
Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların girebildiği yapı; tapuda 'betonarme bina ve arsası' gibi tanımlarda geçer.
apartman
Her katında bir veya birkaç daire bulunan çok katlı yapı; tapuda binanın tamamını anlatır, daire ise genellikle 'mesken' olarak yazılır.
betonarme apartman
Taşıyıcı sistemi betonarme olan apartman; tapuda dairenizi değil, binanın tamamını tanımlar.
kargir apartman
Tapuda kâgir, yani ahşap olmayan yapı olarak kayıtlı apartman; birçok betonarme bina dahil, eski tapularda çok sık görülür.
müstakil ev
Kendi parselinde tek başına duran ev; tapu dilinde 'müstakil', hisseli veya kat mülkiyetli değil, ayrı bir taşınmaz olarak verilmiş anlamına gelir.
ve arsası
Binanın ve altındaki arsanın tek bir taşınmaz olarak kayıtlı olduğunu gösterir; örneğin 'kargir ev ve arsası'.
kargir ev ve bahçesi
Ahşap olmayan ev ile bahçesinin tek taşınmaz olarak kaydı; bahçe ayrı parsel değil, aynı tapunun parçasıdır.
maa müştemilat
'Müştemilatıyla birlikte' anlamına gelen eski kalıp; aynı parselde ana yapıya hizmet eden kulübe, depo, mutfak gibi ek yapıları kapsar.
havi
'İçeren, kapsayan' anlamına gelen eski tapu sözcüğü; örneğin 'bahçeyi havi ahşap ev'.
katlı
Bina tanımında kat sayısını bildirir, örneğin '8 katlı betonarme apartman'; 'beşer katlı' birden çok bloğun her birinin beş katlı olduğunu anlatır.
daireli
Bina tanımında bölüm sayısını belirtir; '12 daireli kargir apartman' on iki daireden oluşan kargir apartmandır, 'meskenli' ve 'dükkanı olan' da aynı işi görür.
dükkan
Perakende satış veya küçük zanaat için kullanılan bağımsız bölüm ('mağaza' daha büyüğüdür); nitelik olarak konut değil ticari kullanımı gösterir.
işyeri
Konut değil iş veya ticaret amacıyla kayıtlı bağımsız bölüm; Kat Mülkiyeti Kanunu izin verilen kullanımları bu kayıtlı niteliğe göre belirler.
büro
Masa başı işlerin görüldüğü iş yeri; Kat Mülkiyeti Kanunu 'iş bürosu'nu bağımsız bölüm türleri arasında sayar, yeni tapularda 'ofis' de aynı anlamda kullanılır.
depo
Depo veya ambar; bir dairenin eklentisi olarak kayıtlıysa o daireyle birlikte geçer, bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa ayrı bir taşınmazdır.
imalathane
Küçük üretim yeri; Kat Mülkiyeti Kanununa göre mesken olarak kayıtlı bölümde ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir.
otel
Otel; Kat Mülkiyeti Kanunu otel gibi bütünlük gösteren birden çok katın tek bağımsız bölüm olarak tescil edilmesine izin verir.
otopark
Otopark; kat mülkiyetli binada ortak garaj ortak yerdir, tek bir daireye ayrılmış garaj ise o dairenin eklentisidir.
sığınak
Genellikle bodrumda yapılan hava saldırısı sığınağı; Kat Mülkiyeti Kanunu sığınakları her hâlde ortak yer sayar.
mesken
Konut anlamındaki tapu terimi; dairelerin bağımsız bölüm niteliği genellikle 'mesken' yazar ve konut kullanımını gösterir.
daire
Konut olarak kullanılan bir yapının bölümlerinden her biri; bina tanımında sayılır ('12 daireli'), bölümün kendi niteliği ise genellikle 'mesken'dir.
konut
Mesken ile aynı anlamda, imar belgelerinde ve bazı yeni tapularda kullanılan çağdaş sözcük.
çatı katı
Çatı altındaki alan; 'çatı piyesi' alttaki bağımsız bölüme içeriden bağlı ve ona ait mekândır, çatının kendisi ise ortak yerdir.
bodrum kat
Zemin katın altındaki katlar; eğimli arsalarda arka bahçeye açılan bir daire de tapuda bodrum katta kayıtlı olabilir.
zemin kat
İmar planındaki kat adedine göre en altta yer alan ve su basman kotunun üzerindeki kat; altındakiler bodrum kattır.
asma kat
Zemin katta, ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan ara kat; çoğunlukla dükkânlarda görülür.
eklenti
Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan ona ayrılmış kömürlük, depo, garaj gibi yer; beyanlar hanesine yazılır ve bölümle birlikte devredilir.
kömürlük
Kömür veya odun deposu; binanın genel kömürlüğü ortak yerdir, tek bir daireye ayrılmış kömürlük ise o dairenin eklentisidir.
ortak yer
Temeller, taşıyıcı duvarlar, çatı, merdiven, asansör, kapıcı dairesi, sığınak gibi herkesin yararlandığı yerler; kat malikleri bunlara arsa payları oranında maliktir.
bahçe kullanım hakkı
Binanın ortak bahçesinin bir bölümünün genellikle yönetim planıyla belirli bir daireye kullanıma bırakılması; bahçe ortak yer olarak kalır, kullanım hakkı da yönetim planı kadar güvencelidir.

Yapı tarzı
betonarme
Çelik donatıyla güçlendirilmiş beton (demirli beton), günümüz binalarının olağan taşıyıcı sistemi; 'betonarme karkas' kolon-kirişli betonarme iskelet demektir.
kargir
Ahşap olmayan (taş, tuğla ya da beton) yapı için kullanılan eski tapu sözcüğü; birçok betonarme bina da tapuda 'kargir' yazar, taşıyıcı sistemi göstermez.
yığma
Bina yüklerini ayrı bir betonarme veya çelik iskelet olmadan taş, tuğla ya da blok duvarların taşıdığı yapım sistemi; eski az katlı evlerde yaygındır.
ahşap
Ağaçtan, tahtadan yapılmış; 'ahşap ev' ağırlıklı olarak ahşaptan yapılmış evdir ve eski Boğaz ile ada evlerinde yaygındır.
kerpiç
Saman ve balçık karışımından kalıplanıp güneşte kurutulmuş tuğla veya bu tuğladan yapılmış yapı; 'kerpiç ev' geleneksel kırsal evdir.
çelik
Binanın taşıyıcı iskeleti olarak kullanılan çelik; sanayi yapılarında ve bazı yeni binalarda görülür.
prefabrik
Parçaları önceden hazırlanıp yerinde birleştirilerek oluşturulan (yapı).

Edinme sebebi
edinme sebebi
Mevcut malikin taşınmazı hangi yolla (satış, miras, bağış gibi) edindiğini, tescil tarihi ve yevmiye numarasıyla gösteren alan.
satış
Satın alma yoluyla edinme; satış ancak tapu müdürlüğünde resmî senet imzalanıp tescil edilmesiyle tamamlanır. Satış masrafları →
intikal
Ölen malikin taşınmazının mirasçılık belgesine dayanılarak mirasçılar adına tescili; paylaşılana kadar mirasçılar genellikle elbirliğiyle maliktir.
hibe
Taşınmazın karşılıksız olarak, tapu müdürlüğünde resmî senetle devredilmesi yoluyla edinme.
ölünceye kadar bakma akdi
Bakım alacaklısının, ölünceye kadar bakılması karşılığında taşınmazını bakım borçlusuna devrettiği sözleşmeyle edinme; sözleşme miras sözleşmesi şeklinde, resmî görevli ve iki tanık önünde yapılır.
taksim
Ortak malın veya terekenin paydaşlar arasında anlaşmayla bölüşülmesi; arazi bölünerek ya da taşınmazlar ayrı ayrı verilerek her biri bir kısmın tek maliki olur.
ortaklığın giderilmesi
Paydaşlar anlaşamadığında birlikte mülkiyete mahkeme kararıyla son verilmesi; mal aynen bölünür ya da açık artırmayla satılıp bedeli paylaştırılır.
trampa
Bir taşınmazın başka bir mal ile değiştirilmesi yoluyla edinme; satışa ilişkin hükümler uygulanır.
ifraz
Bir parselin İmar Kanununa göre belediyenin (belediye sınırları dışında il özel idaresinin) onayıyla iki veya daha fazla parçaya bölünmesi; her yeni parsel için ayrı kütük sayfası açılır.
tevhit
Bitişik parsellerin belediyenin (belediye sınırları dışında il özel idaresinin) onayıyla tek parselde birleştirilmesi; eski parsellerdeki hak ve yükler yeni parsele aynen taşınır.
cins değişikliği
Taşınmazın tapudaki niteliğinin değiştirilmesi, örneğin bina bitince 'arsa'dan 'apartman ve arsası'na; yapı kullanma izni olan binalarda resen yapılır.
kat irtifakı kurulması
Henüz yapılmamış veya bitmemiş binanın bağımsız bölümleri için onaylı proje ve yönetim planına dayanarak arsa üzerinde kat irtifakı kurulması.
kat mülkiyetine geçiş
Yapı kullanma izni alınan binada kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi; resen yapılır, 2021'den beri izin tapuya ulaşınca malik başvurusu beklenmeden otomatik olarak gerçekleşir.
mahkeme kararı
Malikin başvurusu yerine kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak yapılan tescil.
kamulaştırma
Kamu yararı için özel mülkün bir kamu idaresince, pazarlıkla anlaşılan veya mahkemece belirlenen bedel karşılığında alınması.
imar uygulaması
İmar Kanununun 18. maddesine göre parsellerin birleştirilip yol ve kamu alanları için düzenleme ortaklık payı düşülerek yeni imar parselleri hâlinde dağıtılması.
cebri satış
Borçlunun taşınmazının icra dairesince haczedilip artırmayla satılması; alıcı, ihalenin kesinleştiğini bildiren yazıyla tescil edilir.
kadastro
Kadastro çalışmasıyla parselin haritalanıp malikinin ilk kez tescili; 'tapulama' eski kırsal ölçümdür, 'senetsizden' eski tapu yerine zilyetliğe dayalı tespiti anlatır.
pay birleştirmesi
Aynı malikin aynı taşınmazdaki ayrı kayıtlı paylarının, örneğin birini ayıran kısıtlama terkin edilince, tek payda birleştirilmesi.
ferdileşme
Konut kooperatifinin tamamlanan projedeki bağımsız bölümlerini ortaklarına tek tek devretmesi; tescil ortak listesine dayanılarak yapılır.
elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Mirasçıların elbirliği mülkiyetinin belirli paylara dayalı paylı mülkiyete çevrilmesi; tüm mirasçıların başvurusu, tapu müdürlüğünün tebligat usulü veya mahkeme kararıyla yapılır.

Şerh, beyan, irtifak ve rehin
şerh
Kira, alım gibi kişisel hakların veya haciz, tedbir gibi tasarruf kısıtlamalarının şerhler sütununa yazılması; şerh, sonradan hak edinenlere karşı ileri sürülebilir.
beyan
Eklenti, yönetim planı, kamu hukuku kısıtlaması gibi bilgilerin beyanlar sütununa yazılması; hak doğurmaz, bilgi verir.
belirtme
Bir hususun beyanlar sütununa işlenmesi; riskli yapı veya hisse düzeltmesi gibi kayıtlarda kullanılan terim.
irtifak hakkı
Başkasının taşınmazı üzerinde bir taşınmaz (geçit gibi) veya bir kişi (intifa gibi) lehine kurulan sınırlı aynî hak; kütükte ayrı sütuna tescil edilir.
h / m
İrtifak sütunundaki harfler: 'h' (hak) taşınmazın başka taşınmaz üzerindeki hakkını, 'm' (mükellefiyet) taşınmazın başkası lehine taşıdığı yükü gösterir.
rehin
Bir borç için taşınmaz üzerinde kurulan güvence hakkı; taşınmazlarda yalnızca ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.
ipotek
Mevcut veya doğacak bir alacak için kurulan rehin; rehinler sütununa alacaklı, miktar ve dereceyle yazılır ve 'İ' harfiyle gösterilir.
derece
Rehnin derecesi; sağladığı güvence tescildeki dereceyle sınırlıdır ve satış bedelinin dağıtımında birinci derece rehin sonrakilerden önce gelir.
üst sınır ipoteği
Miktarı belli olmayan veya değişen alacaklar (kredi limiti gibi) için belirtilen azami tutara kadar kurulan ipotek; borç ödense de banka kaldırana kadar kayıtta kalır.
haciz
Bir borç için icra dairesi veya vergi gibi kamu alacaklarında tahsil dairesi tarafından konulan haciz; tasarrufu kısıtlar ve cebri satışa yol açabilir.
ihtiyati haciz
Alacaklının, takip öncesinde veya sırasında borçlunun malını elden çıkarmasını önlemek için geçici olarak koydurduğu haciz.
ihtiyati tedbir
Genellikle taşınmazla ilgili bir uyuşmazlıkta mahkemenin, karar verilene veya kaldırılana kadar devir ve diğer işlemleri yasaklayan geçici kararı.
dava şerhi
Mülkiyet konusunda açılmış bir davanın (çoğunlukla tapu iptali ve tescil) mahkeme kararıyla şerhi; taşınmazı sonradan edinen dava sonucuyla bağlıdır.
kira şerhi
Taraflarca kararlaştırılırsa kira sözleşmesinin tapuya şerhi; kiracılık hakkını sonraki malik ve hak sahiplerine karşı kayda geçirir. Şerh olmasa da taşınmazı satın alan, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK md. 310).
satış vaadi şerhi
Malikin taşınmazı ileride satmayı noterde vaat ettiği sözleşmenin tapuya şerhi; vaat alacaklısını sonradan hak edinenlere karşı korur.
arsa payı karşılığı inşaat
Arsa sahibinin yeni binada bağımsız bölüm karşılığında yükleniciye arsa payı devrettiği noter sözleşmesi; tapuya şerh edilerek sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir.
önalım hakkı
Taşınmaz veya pay üçüncü kişiye satıldığında öncelikle satın alma hakkı; paydaşlar arasında kanundan doğar, sözleşmeyle de kurulup şerh edilebilir.
geri alım hakkı
Satıcının taşınmazı kararlaştırılan koşullarla alıcıdan geri satın alma hakkı; resmî şekilde yapılır, en çok on yıl için kurulup şerh edilebilir.
alım hakkı
Kararlaştırılan süre içinde istenen zaman taşınmazı belirlenen koşullarla satın alma hakkı; resmî şekilde yapılır, en çok on yıl için kurulabilir.
aile konutu şerhi
Malik olmayan eşin istemiyle taşınmazın aile konutu olduğunun şerhi; devri veya üzerindeki hakların sınırlanması diğer eşin açık rızasına bağlıdır.
intifa hakkı
Bir taşınmazı kullanma ve kira gibi gelirlerinden yararlanma hakkı; bu süre boyunca malik yalnızca kuru (çıplak) mülkiyete sahiptir.
sükna hakkı
Bir binada veya bir bölümünde konut olarak oturma hakkı; devredilemez, mirasçılara geçmez ve günümüzdeki adı 'oturma hakkı'dır.
geçit hakkı
Komşu taşınmazdan geçme imkânı veren irtifak; genel yola yeterli geçidi olmayan malik, tam bedel karşılığında komşusundan isteyebilir.
kaynak hakkı
Başkasının arazisindeki kaynak üzerinde kurulan, arazi malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılan irtifak.
üst hakkı
Başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da yapıyı muhafaza etme hakkı; en az otuz yıllık olanı ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir.
yönetim planı
Binanın yönetimini, bağımsız bölüm ve ortak yerlerin kullanılış biçimini düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme; tarihi beyanlar hanesinde gösterilir.
riskli yapı
Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının ya da ekonomik ömrünü tamamladığının 6306 sayılı Kanuna göre tespit edildiğini gösteren beyan. Riskli bina rehberi →
üç yıl satılmaması şerhi
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için taşınmaz alan yabancının, taşınmazı üç yıl satmayacağına dair taahhüdü; tapu bunu beyanlar hanesine belirtme olarak yazar, halk arasında şerh denir. Üç yıl dolunca kaldırmak →
kamulaştırma şerhi
Bir kamu idaresinin taşınmazı kamulaştırma kararı aldığını gösteren şerh; idare süresinde mahkemeye başvurmazsa tapu müdürlüğünce resen silinir.
yola terk
Parselin bir bölümünün, çoğunlukla ifraz veya imar uygulamasında, yol ya da kamu kullanımı için genellikle bedelsiz bırakılması; bu alan parselin yüzölçümünden düşülür.
imar mevzuatına aykırı yapı
Yapının ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığına dair, belediyenin bildirimiyle beyanlar hanesine yazılan kayıt; aykırılık giderildiği bildirilmeden kaldırılamaz.
korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı
Taşınmazın tescilli kültür varlığı olduğunu veya sit alanında kaldığını gösteren kayıt; onarım, tadilat veya yıkım koruma bölge kurulu iznine bağlıdır.
muhdesat
Bir parsel üzerinde arazi malikinden başkasına veya paydaşlardan yalnızca birine ait yapı, ağaç gibi eklemeler; sahibiyle birlikte beyanlar hanesine yazılır.
devre mülk
Mesken nitelikli bölümden yılın belirli, en az yedi günlük dönemlerinde yararlanma hakkı; paya bağlıdır, beyanlar hanesinde ve tapu senedinde belirtilir.
terkin
Bir kaydın, örneğin ödenmiş ipoteğin veya kaldırılmış haczin, sicilden silinmesi; kâğıt kütükte kırmızıyla çizilip 'terkin edildi' yazılır.
lehtar
Bir hakkın veya şerhin lehine kaydedildiği kişi ya da taşınmaz; örneğin ipotek alacaklısı banka veya geçit hakkı sahibi komşu.

Senette olmayıp tapu kaydında olanlar

Tapu senedi, sicilin basıldığı günkü hâlinin bir fotoğrafıdır. Sicilin kendisi, yani Tapu Kadastro'nun TAKBİS sisteminde tutulan tapu kaydı ise canlıdır ve hukuk kâğıdı değil kaydı esas alır: aynî haklar kural olarak tapu kütüğüne tescille doğar (TMK md. 1022), sicile iyiniyetle güvenerek hak kazanan korunur (md. 1023). Senediniz basıldıktan sonra konan ipotek, haciz ya da şerh kayıtta görünür, kâğıtta görünmez.

Tapu kaydı beş bölümden oluşur; senet bunların ilkinin bir kısmını gösterir, diğer dördünü hiç göstermez:

  • Mülkiyet: senedin basıldığı günkü değil bugünkü malikler, payları, taşınmazı nasıl ve ne zaman edindikleri.
  • Şerhler: şerh verilince sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilen satış vaadi ya da kira sözleşmesi gibi haklar (kira sözleşmesi şerh olmasa da yeni malike geçer); haciz, ihtiyati tedbir ve aile konutu şerhi gibi kısıtlamalar.
  • Beyanlar: yönetim planı, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı tespiti ve vatandaşlık için alınan taşınmazdaki üç yıllık satmama taahhüdü gibi, mevzuatın kayda geçirilmesini istediği bilgiler.
  • İrtifak hakları: intifa, oturma (sükna) ve geçit hakkı gibi.
  • Rehinler: alacaklısı, tutarı ve derecesiyle ipotekler.

Son dördüne birden takyidat denir. Alıcının, bankanın ya da kiracının avukatının istediği belge, takyidatı gösteren güncel tapu kayıt örneğidir; Web Tapu'dan kendiniz de alabilirsiniz. Kaydınızda vatandaşlık taahhüdü varsa üç yıl dolunca kendiliğinden düşmez: üç yıl satılamaz şerhinin kaldırılması.

Tapu bilgilerinizi nereden kontrol edersiniz?

  1. e-Devlet, “Tapu Bilgileri Sorgulama”: adınıza kayıtlı taşınmazları ve bilgilerini gösterir. Taşınmaz T.C. kimlik numaranızla ilişkilendirilmemişse ekran boş görünür; bu durumda e-Devlet'teki “Tapu Taşınmaz Beyan” hizmetiyle ya da Web Tapu'dan ilişkilendirme başvurusu yapılır. Daireyi yabancı olarak alıp sonra vatandaş olduysanız doğru yol ilişkilendirme değil, tapu müdürlüğünde düzeltmedir: vatandaşlık sonrası tapu e-Devlet'te görünmüyor.
  2. Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr): e-Devlet şifresiyle girilir. Resmî geçerli tapu senedi ve tapu kayıt örneği alabilir, birçok tapu işlemine başvurabilir (imza yine tapu müdürlüğünde, sizin ya da vekilinizin huzurunda atılır), taşınmazınızda siz bizzat gelmeden işlem yapılmamasını beyan edebilirsiniz. Bu beyan daha önce verdiğiniz bir vekâlete karşı da geçerlidir; vekiliniz sizin adınıza işlem yapacaksa beyanı önce Web Tapu'dan kaldırın. Beyan adınıza sahte işlem yapılmasına karşı korur, haciz ya da mahkeme kararına karşı değil. Web Tapu belgelerindeki kod, ana sayfadaki “Belge Doğrulama” ile kontrol edilir.
  3. Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr): Tapu Kadastro'nun herkese açık, ücretsiz haritası. Tapudaki il, ilçe, mahalle, ada ve parselle parselin yerini, alanını, niteliğini ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı durumunu gösterir. Malik adıyla sorgulanamaz; sonuçlar bilgi amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz.
  4. Kısa mesajla haber alın: e-Devlet'teki “Tapu Telefon Bilgileri Beyan” hizmetine kaydettiğiniz numaraya, adınıza kayıtlı bir taşınmazda işlem başlatıldığında mesaj gönderilir.

Kiraya vermeden ya da satmadan önce tapuda altı kontrol

  1. Malik bilgisi, kullanacağınız kimlikle eşleşiyor mu? Pasaportla alınmış bir kayıt ile T.C. kimlik kartı tapuda eşleşmez (14 numara).
  2. Güncel kayıtta (yalnızca senette değil) KAT MÜLKİYETİ mi yazıyor? Yıllar önce bitmiş bir binada KAT İRTİFAKI görüyorsanız iskânı sorun (16 numara).
  3. Hisse 1/1 ya da TAM mı? Değilse paydaşları ve hepsinin imza atacağını bilin (15 numara).
  4. Nitelik kullanıma uyuyor mu? Konut için MESKEN, dükkân için ticari nitelik; MESKEN'de büro, yönetim planına göre mümkün olabilir (8 numara).
  5. Sözleşmede ve vekâlette tapudaki ilçe ve bağımsız bölüm numarası mı yazıyor? İlandaki değil (2 ve 12 numara).
  6. Kayıtta beklemediğiniz ipotek, haciz ya da şerh var mı? Bunu kâğıt söylemez, güncel kayıt söyler (yukarıda).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali tavsiye değildir. Mevzuat değişir; işleminizden önce güncel düzenlemeyi teyit edin veya bir mali müşavir ya da avukata danışın.

Sık Sorulanlar

Tapu senedi hakkında sık sorulanlar

Tapudaki yüzölçümü neden dairemin metrekaresinden çok büyük?

Çünkü “Yüz Ölçümü” kutusu dairenizin değil, binanın üzerinde durduğu parselin tamamının alanını gösterir. 2019 tasarımındaki senetlerde dairenin onaylı projedeki alanı ayrıca “Proje m²” kutusunda yazar, ama yalnızca proje bunu içeriyorsa. 1 Ocak 2019'dan bu yana kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine esas projelerde brüt ve net alan zorunludur; eski binalarda kutu çoğu zaman boştur ve dairenin alanı belediyedeki onaylı projededir.

Arsa payı “48/2400” ne demek, metrekareye çevrilir mi?

Bağımsız bölümünüzün arsadaki payıdır, dairenizin büyüklüğü değildir. Payda bazen parselin metrekaresine eşit yazılır; o zaman pay, arsadan size düşen metrekareyi verir (48/2400'de 48 m² arsa). Payı paydaya bölüp parselin yüzölçümüyle çarparsanız arsadan size düşen alanı bulursunuz. Aksi kararlaştırılmadıkça ortak giderlerin çoğu arsa payına göre paylaşılır ve kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısında hesaba katılır. Olağan oylamalarda arsa payı ne olursa olsun her bağımsız bölümün bir oyu vardır; ama bazı kararlar hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ister (KMK md. 20, 30, 31 ve 42), riskli yapıda ise yeniden yapım kararı arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınır ve yeni binadaki payınız bunun üzerinden konuşulur (6306 sayılı Kanun md. 6).

Dairem var ama tapuda niteliği “arsa” yazıyor; bu ne demek?

Önce güncel kayda bakın; kâğıttaki senet kaydın gerisinde kalabilir. Kayıtta da ana taşınmazın niteliği ARSA görünüyorsa, yapı kullanma izninin ardından yapılan cins değişikliği tapuya işlenmemiştir: ya izin tapuya ulaşmamıştır ya da izin yoktur; bağımsız bölümler de çoğunlukla KAT İRTİFAKI olarak durur. İzin tapuya ulaştığında cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş tapu müdürlüğünce resen yapılır; tapuda ayrıca ücret alınmaz (cins değişikliği harcı iskânla birlikte belediyede ödenir). Binanın iskânının alınıp alınmadığını belediyeden öğrenin.

Tapuda “kargir apartman” yazması binanın depreme dayanıksız olduğu anlamına mı gelir?

Hayır. “Kargir” (kâgir) tapu dilinde ahşap olmayan, yani taş, tuğla ya da betonla yapılmış bina demektir; birçok betonarme apartman da tapuda kargir yazar. Tapudaki nitelik tarifinin parçasıdır, bir yapı incelemesi değildir. Binanın depremde nasıl davranacağını tapudaki kelime değil, yapım yılı, onaylı projesi ve gerekirse resmî bir riskli yapı tespiti gösterir.

Tapudaki yevmiye numarası ne demek, noterdeki yevmiyeden farkı ne?

Tapudaki yevmiye, işlemin tapu müdürlüğünün yevmiye defterine kaydedildiği sıra numarasıdır; tescil tarihiyle birlikte o işlemi tanımlar ve haklar arasındaki önceliği belirler. Numara her yıl baştan başlar. Noterin yevmiye numarası noter işlemini, muhasebedeki yevmiye ise defter kaydını gösterir; tapudakiyle ilgileri yoktur.

Tapu senedi ile tapu kayıt örneği arasındaki fark ne?

Tapu senedi, sicildeki kaydın malike verilen özetidir ve basıldığı günü yansıtır. Tapu kayıt örneği ise sicilin güncel dökümüdür: mülkiyet bilgilerinin yanında şerh, beyan, irtifak ve ipotekleri de gösterebilir. İpotek, haciz ya da vatandaşlık taahhüdü gibi kayıtları senette değil kayıtta görürsünüz. Kaydı e-Devlet'te görebilir, resmî kayıt örneğini Web Tapu'dan alabilirsiniz.

Eski tip tapu hâlâ geçerli mi, yeni tapudaki karekod neyi gösterir?

Geçerlidir: 2019'daki yeni tasarım eski senetleri iptal etmedi, esas olan zaten sicildir. Karekod yeni senetlerde ve eski formun bazı son baskılarında bulunur; okutulduğunda parselin konumunu ve bilgilerini Tapu Kadastro sistemlerinde açar; bugün kimin malik olduğunun kanıtı değildir. Web Tapu'dan alınan belgelerdeki kodu ana sayfadaki “Belge Doğrulama” ile kontrol edebilirsiniz.

Tapu senedimi kaybettim; yenisini nasıl alırım?

Tapu müdürlüğüne gitmeden Web Tapu'dan başvurarak güncel ve resmî geçerli bir tapu senedi alabilirsiniz; ücreti de orada ödenir ve giriş e-Devlet şifresiyle yapılır. Senedi kaybetmek mülkiyetinizi etkilemez; mülkiyet sicilde kayıtlıdır.

Tapunuzda ne yazdığından emin değil misiniz?

Tapu senedinizin ya da e-Devlet tapu bilgilerinizin fotoğrafını, kimlik numaranızı kapatarak WhatsApp'tan gönderin; ne gösterdiğini ve kiraya vermeden ya da satmadan önce neye bakmanız gerektiğini söyleyelim.

Tapu fotoğrafını gönderin Ücretsiz değerleme