Binada oturmayan malikin yönetimle tanışması çoğu zaman iki yoldan olur: aidatın arttığını bildiren bir WhatsApp mesajı ya da kiracının ilettiği çatı tamiri payı. İkisi de malikin haberi olmadığı bir toplantıda, orada bulunan diğer maliklerce kararlaştırılmıştır.
O toplantı kat malikleri kuruludur. Her dairenin aidatını belirleyen işletme projesini onaylar, yöneticiyi atar, onarım, personel ve güvenlik giderlerine karar verir. Başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan, evi kirada olan bir malik için üç nokta önemlidir: toplantıya gitmeden vekâletle oy kullanabilirsiniz; 22 Mayıs 2026'dan beri işletme projesini genel kurul onaylıyor ve yöneticinin geçici projesine bir üst sınır var; beğenmediğiniz bir karara karşı bir aylık süre siz şehirde olsanız da olmasanız da işler.
Kim karar veriyor: kurul, yönetim planı, yönetici
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 27'ye göre anagayrimenkulü kat malikleri kurulu yönetir. Kuralların yazılı olduğu metin yönetim planıdır: bütün malikleri ve sonradan evi alanları bağlar (md. 28). Değiştirmek için bütün maliklerin beşte dördünün oyu gerekir; toplu yapılarda 2026'dan beri temsilciler kurulunda üçte iki (md. 70).
Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü yapıda yönetici atamak zorunludur (md. 34). Yönetici her yıl olağan toplantıda, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yeniden atanır. Kararları uygular, avansı toplar, giderleri öder, karar defterini tutar, kurulu toplantıya çağırır (md. 35).
İstanbul'daki sitelerin çoğu toplu yapıdır. Her blokun kendi kurulu kendi ortak yerlerine karar verir. Sitenin bütünü ise çoğu zaman blok yöneticilerinden oluşan temsilciler kurulunca yönetilir ve her yönetici temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (md. 69). Blok toplantısındaki oyunuz, site bütçesine oy verecek kişiyi seçer.
Toplantı ne zaman, nasıl haber alırsınız
- Olağan toplantı yönetim planındaki tarihte, plan sessizse her yıl ocak ayında yapılır. Toplu yapılarda en geç iki yılda bir, ikinci yılın ocak ayında (md. 29).
- Olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi ya da maliklerin üçte biri isteyebilir. Toplantı sebebiyle birlikte en az 15 gün önce imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir.
- İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de yazılır. İki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır.
Taahhütlü mektup yöneticinin bildiği adrese, çoğu zaman da kirada olan dairenin kendisine gider. Yöneticiye e-posta adresinizi ve telefonunuzu yazılı bildirin; çağrının ve taslak projenin size de gönderilmesini isteyin.
Oylama nasıl yapılır
- Her bağımsız bölüm, arsa payı ne olursa olsun bir oy taşır. Birden fazla bölümü olan malikin oyu, tüm oyların üçte birini geçemez (md. 31).
- İlk toplantı sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır, oy çokluğuyla karar verir (md. 30).
- Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir. Bütçelerin çoğu bu toplantıda geçer.
- Kararlar sayfaları noterce onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır. Aykırı oy veren, gerekçesini yazarak imzalar (md. 32). Dava açacaksanız bu imza önemlidir.
Vekâletle oy
Her malik oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir: komşu, akraba, mülk yöneticiniz ya da avukat. İki sınır vardır (md. 31):
- Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
- Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Kanun vekâletin şeklini düzenlemez. Uygulamada toplantıyı, tarihini ve vekili gösteren imzalı bir yazı çoğu binada kabul ediliyor; bazı yönetim planları ya da yöneticiler noter onaylı vekâlet istiyor. Toplantıdan birkaç hafta önce yönetim planınıza bakın ve yöneticiye sorun. Noterden genel vekâlet verdiyseniz, "kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma" yetkisinin yazıp yazmadığını kontrol edin.
Vekile yalnızca imza değil talimat verin: bütçe, yönetici ve büyük onarım için nasıl oy vereceği, neyi yazılı isteyeceği. Sizin adınıza aykırı oy veren vekil, gerekçeyi karar defterine yazarak imzalamalıdır.
2026'da işletme projesi ve aidat
7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. KMK md. 35 ve 37'yi değiştirdi:
| 22 Mayıs 2026'dan önce | 22 Mayıs 2026'dan sonra | |
|---|---|---|
| Projeyi kim onaylar | Yönetici hazırlayıp maliklere bildirirdi; bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse kurulda incelenirdi | Kat malikleri genel kurulu onaylar |
| Onaylı proje yoksa | Yönetici proje yapardı | Yönetici geçici proje yapar; en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır |
| Geçici projede artış | Kanunda sınır yoktu | Mevcut projeye göre bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçemez, takvim yılı başından geçerli |
| Yedi günlük itiraz usulü | Vardı | Kaldırıldı |
2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49'dur (585 Sıra No'lu VUK Genel Tebliği, RG 27.11.2025). 2027 geçici projelerinin sınırı olacak 2026 oranı kasım sonunda ilan edilir; 28 Ekim 2026 itibarıyla henüz açıklanmadı.
Dikkat edilecek iki nokta var. Sınır, yöneticinin geçici projesi için yazılmış. Metin, genel kurulun kendi oyuyla kabul edeceği projeyi sınırladığını söylemiyor; yani çoğunluk daha yüksek bir artışı onaylayabilir. Bu da toplantıda temsil edilmek için bir sebep daha. Yeni maddenin mahkemelerce nasıl uygulanacağı ise henüz yerleşmiş değil.
Kiradaki evde aidatın hangi kısmını kiracının, hangisini malikin ödediği için aidatı kim öder yazısına bakın.
Karara itiraz: iptal davası
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (md. 33):
- Toplantıya katılıp aykırı oy verdiyseniz: karar tarihinden itibaren bir ay.
- Katılmadıysanız: kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay.
- Yok ya da mutlak butlanla batıl kararlarda süre aranmaz.
Her yıl toplantıdan sonra yöneticiden karar örneğini ve onaylanan projeyi isteyin. Site yönetimine dilekçe aracı bu talebi yazılı hale getirir.
Ödenmeyen aidatın bedeli
Ödenmeyen aidata aylık %5 gecikme tazminatı işler (md. 20). Kesinleşen işletme projesi İcra ve İflas Kanunu md. 68/1'deki belgelerden sayılır. İki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan malik için, diğer malikler bağımsız bölümün değeri ödenerek kendilerine devrini mahkemeden isteyebilir (md. 25). Seyrek görülür, ama kiradaki daireye giden üç cevapsız mektupla başlar.
Binada oturmayan malik için kontrol listesi
- Yönetim planının bir örneğini alın; toplantı zamanı ve vekâlet hakkında ne yazdığına bakın.
- E-posta ve telefonunuzu yöneticiye yazılı bildirin, çağrının ve taslak projenin size gönderilmesini isteyin.
- Ocaktan önce vekil belirleyin, yazılı talimat verin; %5 ve iki malik sınırlarına uyun.
- Toplantıdan sonra bir ay içinde karar örneğini ve onaylı projeyi isteyin; altı aylık süreyi takvime yazın.
- Aidatı otomatik ödemeye bağlayın ya da kiradan ödenmesini sağlayın.
İptal davasını ve hukuki itirazları avukat yürütür; biz bu işleri yapmıyoruz. Bizim yaptığımız, evin etrafındaki işler: evi kirada ve gözetim altında tutmak, değerini söylemek ve karar verdiğinizde satmak. Buradaki her kural 28 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olandır. Yeniden değerleme oranı her kasımda değişir; rakama güvenmeden önce yılına bakın.