Resmî veriler, her ay güncel

İstanbul Kira ve Getiri Endeksi

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi'ne göre İstanbul'da yeni kiracı kiraları son bir yılda %34,5 arttı (Ağustos 2026 itibarıyla); enflasyondan arındırılmış reel değişim +%2,3. Konut fiyatları aynı dönemde %26,3 arttı; enflasyondan arındırıldığında reel değişim −%4,0. Resmî değerleme verilerinden hesapladığımız brüt kira getirisi İstanbul'da %6,1 (2026 2. çeyrek). Ekim 2026 ayında yenilenen konut kiralarında artış en fazla %31,49 olabilir.

Veriler 10 Ekim 2026 itibarıyla. Kaynak: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). Değişim oranları, reel değişimler ve getiri bizim hesabımızdır.

Her ay izlediğimiz dört gösterge

Her rakam kendi dönemiyle verilir. TCMB endekslerini izleyen ayın 16'sı civarında, TÜİK enflasyonu her ayın 3'ünde (o gün hafta sonu ya da resmî tatilse izleyen ilk iş gününde) açıklar.

Yeni kiracı kiraları, İstanbul

+%34,5

yıllık, Ağustos 2026 · aylık +%4,9

Bankaların konut kredisi için yaptırdığı değerleme raporlarında eksperin yeni bir kira sözleşmesi için biçtiği kira (TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi, İstanbul bölgesi). Enflasyondan arındırılmış: +%2,3, bizim hesabımız. Türkiye geneli: +%26,4.

Kiracıların fiilen ödediği kira, Türkiye

+%41,3

yıllık, Eylül 2026 · aylık +%3,1

TÜFE'nin gerçek kira kalemi: aynı kiralık konutlar yıl boyunca izlenir, eski ve yeni kiracılar birlikte. TÜİK bu kalemi yalnızca Türkiye geneli için yayımlar; İstanbul için ayrı bir rakam yoktur.

Yasal artış tavanı, Ekim 2026

%31,49

yenilenen sözleşmede izin verilen en yüksek artış (beş yıl kuralı hariç)

TÜİK'in 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi; Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi bunu konut kiralarında üst sınır yapar. Bütün aylar ve kaynaklar: aylara göre kira artış oranı. Beş yılı dolan sözleşmede hâkim, tavana bağlı kalmadan emsal kiralara göre yeni bir bedel belirleyebilir: kira tespit davası.

Konut fiyatları, İstanbul

+%26,3

yıllık, Ağustos 2026 · aylık +%1,9

TCMB Konut Fiyat Endeksi, İstanbul bölgesi; aynı değerleme raporlarından. Enflasyondan arındırılmış: −%4,0, bizim hesabımız. Türkiye geneli: +%23,0.

Brüt kira getirisi: 2026 2. çeyrek

TCMB'nin değerleme verilerine göre İstanbul'da brüt kira getirisi %6,09; başka bir deyişle konutun bedelini kirayla geri almak 16,4 yıl sürüyor. Türkiye genelinde getiri %5,98, amortisman süresi 16,7 yıl. İkisi de bizim hesabımız: 12 × metrekare başına medyan kira ÷ metrekare başına medyan değer.

TCMB medyan birim kira ve birim fiyatlarından brüt kira getirisi, 2026 2. çeyrek
Bölge	Medyan aylık kira (m²)	Medyan değer (m²)	Brüt getiri	Amortisman (yıl)
İstanbul	442,57 TL	87.153,40 TL	%6,09	16,4
Türkiye	258,45 TL	51.849,80 TL	%5,98	16,7

Bir yıl önce (2025 2. çeyrek) İstanbul'da getiri %5,80 idi. Bir yılda metrekare kiraları %45,0, metrekare değerleri %38,1 arttı; kira fiyattan hızlı yükseldiği için getiri yükseldi.

Bu rakamı okurken

İki medyanın oranıdır, tek tek dairelerin getirisi değildir. Aynı sokaktaki iki daire arasında birkaç puan fark olabilir.
İki medyan da konut kredisi değerleme raporlarından gelir ve brüt metrekare başınadır (duvarlar dahil). Kira da değer de aynı alanla ölçüldüğü için bu, getiri oranını etkilemez.
İlan kiraları ve ilan fiyatlarıyla hesaplanan getiriler genellikle daha yüksek çıkar. Farkın çoğu fiyat tarafındadır: ekspertiz değerleri ilan fiyatlarının üzerinde kalma eğilimindedir ve örneklem krediye uygun konutlara ağırlık verir.
TCMB birim kiranın hangi döneme ait olduğunu belirtmiyor. Biz aylık kira olarak okuyoruz; değerlerle uyuşan tek okuma bu, yıllık okunsaydı getiri %0,5 dolayında çıkardı.
Rakam brüttür: boş aylarda ödenen aidat, boş kalma, tadilat, vergi ve yönetim gideri düşülmemiştir. Net getiri daha düşüktür.

Getirinin ve amortisman süresinin kendi daireniz için ne anlama geldiğini kira çarpanı ve amortisman yazımızda anlattık. Kendi kira ve fiyatınızla hesaplamak için kira çarpanı hesaplama aracını kullanın.

Çeyreklere göre brüt kira getirisi, en yeni çeyrek en üstte (TCMB verisinden bizim hesabımız)
Dönem	İstanbul	Türkiye	İstanbul, amortisman (yıl)
2026 2. çeyrek	%6,09	%5,98	16,4
2026 1. çeyrek	%6,12	%6,01	16,3
2025 4. çeyrek	%5,96	%5,93	16,8
2025 3. çeyrek	%5,84	%5,88	17,1
2025 2. çeyrek	%5,80	%5,78	17,2
2025 1. çeyrek	%5,77	%5,73	17,3

Ay ay yıllık değişim

Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim, en yeni ay en üstte. Yayımlanan endeks düzeylerinden bizim hesabımız; çizgi, rakamın henüz açıklanmadığını gösterir.

İstanbul ve Türkiye'de kira, konut fiyatı ve tüketici fiyatlarında aylara göre yıllık değişim
Ay	Yeni kiracı kirası, İstanbul	Yeni kiracı kirası, Türkiye	Ödenen kira, Türkiye	Konut fiyatı, İstanbul	Konut fiyatı, İstanbul, reel	TÜFE, Türkiye
Eylül 2026	—	—	+%41,3	—	—	+%29,7
Ağustos 2026	+%34,5	+%26,4	+%43,1	+%26,3	−%4,0	+%31,5
Temmuz 2026	+%32,6	+%28,4	+%45,3	+%27,7	−%3,1	+%31,8
Haziran 2026	+%33,2	+%29,2	+%47,9	+%25,1	−%5,3	+%32,1
Mayıs 2026	+%36,6	+%30,4	+%49,8	+%25,3	−%5,5	+%32,6
Nisan 2026	+%36,2	+%31,7	+%51,2	+%26,1	−%4,7	+%32,4
Mart 2026	+%39,4	+%34,4	+%52,5	+%27,6	−%2,5	+%30,9
Şubat 2026	+%40,9	+%34,2	+%53,9	+%27,9	−%2,8	+%31,5
Ocak 2026	+%38,0	+%34,3	+%56,6	+%28,6	−%1,6	+%30,7

İki ayrı kira ölçüsünü bilerek yan yana koyuyoruz. Yeni kiracı kirası, bugün yeni bir sözleşmenin ne tuttuğunu izler. Ödenen kira ise bütün kiracıları kapsar; yıllık artışlarla piyasaya yetişmeye çalışan eski sözleşmeler de bunun içindedir. İkincisi birincinin önüne geçtiğinde, oturan kiracıların kirası piyasayla arayı kapatıyor demektir.

Yabancılar hangi ilçelerden konut alıyor?

TÜİK verilerine göre yabancılara İstanbul'da Ocak–Ağustos 2026 döneminde 5.716 konut satıldı; geçen yılın aynı dönemine göre değişim +%3,5. Bunlar satış rakamlarıdır, kira değil: resmî istatistikler kirayı ve getiriyi ilçe düzeyinde yayımlamıyor. En çok satışın yapıldığı on ilçe:

Yabancılara en çok konut satılan İstanbul ilçeleri, Ocak–Ağustos 2026
İlçe	Satış, Ocak–Ağustos 2026	İstanbul içindeki pay
Esenyurt	1.133	%19,8
Beylikdüzü	526	%9,2
Bağcılar	461	%8,1
Başakşehir	447	%7,8
Küçükçekmece	334	%5,8
Zeytinburnu	252	%4,4
Şişli	245	%4,3
Avcılar	222	%3,9
Eyüpsultan	215	%3,8
Kağıthane	194	%3,4

39 ilçenin tamamı, alıcı uyrukları ve yabancıların toplam satışlardaki payı →

Derleyen: Turc Global Real Estate ekibi · Yetki Belgesi No 3417413 Veri tarihi: 10 Ekim 2026

Yöntem ve kaynaklar

Yalnızca resmî istatistik kullanıyoruz. İlan sitelerinden veri almıyor, kendi verimizi eklemiyoruz.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), TCMB. Bankaların konut kredisi için yaptırdığı değerleme raporlarında, eksperlerin yeni kira sözleşmesi için takdir ettiği kiralardan hedonik yöntemle, yani konutun özelliklerindeki farklar arındırılarak hesaplanır. İmzalanmış sözleşmeleri değil, yeni bir sözleşmenin piyasa kirasını izler ve krediye uygun konutlara ağırlık verir. Aylık, 2023=100; İstanbul bölgesi (TR10) ve Türkiye geneli. Son veri: Ağustos 2026, endeks 324,94. EVDS kodları TP.YKKE.TR10 ve TP.YKKE.TR.
Konut Fiyat Endeksi (KFE), TCMB. Aynı raporlardaki ekspertiz değerlerinden hedonik yöntemle hesaplanan fiyat endeksi. Aylık, 2023=100. Son veri: Ağustos 2026, İstanbul endeksi 226,60. Kodlar TP.KFE.TR10 ve TP.KFE.TR.
Konut birim kiraları ve birim fiyatları, TCMB. Her çeyrekte değerlemesi yapılan konutların brüt metrekare başına kira ve değerlerinin, uç değerler atıldıktan sonraki medyanı. Üç aylık. Kodlar TP.BK.ISTANBUL, TP.BIRIMFIYAT.IST, TP.BK.TR ve TP.BIRIMFIYAT.TR.
TÜFE, kiracıların ödediği gerçek kira (COICOP 04110), TÜİK. Yıl boyunca izlenen sabit bir kiralık konut kümesinde fiilen ödenen kira. Aylık, 2025=100, yalnızca Türkiye geneli. Son veri: Eylül 2026, endeks 156,04.
TÜFE genel endeksi, TÜİK. Reel değişimleri hesaplamak için. Eylül 2026: yıllık +%29,73.
Yasal tavan, TÜİK. TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi; her ayın 3'ünde, o gün hafta sonu ya da resmî tatilse izleyen ilk iş gününde açıklanır ve o ay yenilenen sözleşmelere uygulanır.

Nasıl hesaplıyoruz?

Yıllık ve aylık değişimleri endeks düzeylerinden hesaplıyoruz; bu yüzden kurumların yuvarlayarak açıkladığı oranlardan onda bir puan farklı olabilirler.
Reel değişim = (1 + nominal değişim) ÷ (1 + aynı on iki ayda TÜFE değişimi) − 1.
Brüt getiri = 12 × birim kira ÷ birim fiyat. Amortisman süresi = birim fiyat ÷ (12 × birim kira).
TCMB geçmiş endeks değerlerini revize ediyor. Bu yüzden her ay bütün serileri baştan indiriyor ve sayfaya veri tarihini yazıyoruz.

Planlanan yayın tarihleri

3 Kasım 2026: TÜİK: ekim ayı tüketici fiyatları, gerçek kira ve yeni yasal tavan dahil.

Kaynaklar ve kullanım koşulları

TCMB Elektronik Veri Dağıtım Sistemi (EVDS) ve aylık bülteniyle TCMB Konut Fiyat Endeksi sayfası.
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bülteni (Eylül 2026) ve veri tarayıcısı (DF_TUFE_SDMX_TT09 tablosu).
TCMB verileri, EVDS kullanım koşullarının izin verdiği biçimde kaynak gösterilerek yayımlanmıştır. Bu sayfadakiler yatırım tavsiyesi değildir.
TÜİK verileri kaynak gösterilerek yeniden kullanılabilir. Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). Sayfadaki hesaplamalar bize aittir, TÜİK'e değil.

İndirme ve atıf

Verileri CSV dosyası olarak indirin: her seri aylık ya da çeyreklik; endeks düzeyleri, hesapladığımız değişimler, getiri ve her serinin kaynaktaki kodu (sütun başlıkları İngilizce). Derlememizi CC BY 4.0 lisansıyla, kaynak göstererek serbestçe kullanabilirsiniz; alttaki veriler TCMB ve TÜİK'e aittir ve onların koşullarına tabidir.

Atıf için: Turc Global Gayrimenkul (2026), İstanbul Kira ve Getiri Endeksi, tgemlak.com/istanbul-kira-endeksi/, veriler 10 Ekim 2026 itibarıyla.

Sık Sorulanlar

İstanbul kiraları ve getirisi hakkında sık sorulanlar

İstanbul'da kiralar ne kadar artıyor?

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi'ne göre İstanbul'da yeni kiracı kiraları son bir yılda %34,5 arttı (Ağustos 2026 itibarıyla); enflasyondan arındırılmış reel değişim +%2,3, bizim hesabımız. TÜİK'in Türkiye geneli için ölçtüğü, bütün kiracıların fiilen ödediği kira ise yıllık %41,3 arttı (Eylül 2026).

Resmî verilere göre İstanbul'da brüt kira getirisi ve amortisman süresi ne kadar?

TCMB'nin değerleme verilerine göre brüt getiri yaklaşık %6,1 (2026 2. çeyrek): brüt metrekare başına medyan aylık kira 442,57 TL, medyan değer 87.153,40 TL. Bu, 16,4 yıllık amortisman süresi demek (bizim hesabımız). Şehir geneli için iki medyanın oranıdır; tek tek daireler bunun çok altında ya da üstünde olabilir. Giderler ve vergi düşüldükten sonra kendi dairenizde ne kaldığını kira çarpanı ve amortisman yazımızda anlattık.

Bu yıl kiraya en fazla ne kadar zam yapabilirim?

Ekim 2026 ayında yenilenen bir konut kira sözleşmesinde en fazla %31,49: TÜİK'in 12 aylık ortalama TÜFE değişimi, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre üst sınırdır. Her yenileme ayının kendi oranı vardır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa da bu sınır geçilemez. Beş yılı dolan sözleşmede ise hâkim, tavana bağlı kalmadan emsal kiralara göre hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirleyebilir; buna kira tespit davası denir.

İstanbul'da konut fiyatları enflasyonu geçiyor mu?

Hayır. TCMB endeksine göre İstanbul'da konut fiyatları son bir yılda %26,3 arttı (Ağustos 2026); aynı dönemde tüketici fiyatları %31,5 arttı. Enflasyondan arındırılmış reel değişim −%4,0 (bizim hesabımız). Yeni kiracı kiralarında aynı dönemin reel değişimi ise +%2,3.

Rakamlar nereden geliyor, haberimde kullanabilir miyim?

Yalnızca resmî kaynaklardan: TCMB'nin EVDS sisteminden (Yeni Kiracı Kira Endeksi, Konut Fiyat Endeksi, değerleme raporlarına dayanan birim kira ve birim fiyatlar) ve TÜİK'ten (TÜFE, yasal tavan, konut satışları). Haberinizde ya da çalışmanızda kullanabilirsiniz: verinin kaynağı olarak TCMB ve TÜİK'i, derleme ve hesaplamalar için bu sayfayı gösterin. CSV dosyası sayfada.