30 Ağustos 2026'da Hazine ve Maliye Bakanlığı bir rakam açıkladı: e-Devlet üzerinden 72.581 kira sözleşmesi onaylanmış, 81 ilin tamamından. Aynı açıklamada bir cümle daha vardı ve haberi o cümle yaptı: Bakanlık, tüm kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasını zorunlu kılacak bir düzenleme üzerinde çalışıyor.
Ertesi hafta iki başlık yan yana dolaştı: "Kira sözleşmesi e-Devlet'ten zorunlu oluyor" ve "Hukukçu uyardı: henüz değil." İkisi de doğru. Bu yazıda önce bugün ne olduğunu, sonra sözleşmenin ekranda nasıl yapıldığını, sonra da ev sahibi için gerçek artılarını ve iki tuzağını anlatıyoruz. Eylül, yılın en yoğun sözleşme ayıdır; ama imzayı hangi ay atarsanız atın, aşağıdaki adımlar aynı.
Bugün zorunlu mu? Hayır. Yarın? Muhtemelen.
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; kâğıt üzerinde, hatta sözlü olarak bile kurulabilir. Bugün itibarıyla e-Devlet dışında yapılan sözleşme tamamen geçerlidir ve kâğıtla sözleşme yapan ev sahibine uygulanacak bir idari ceza yoktur. Zorunluluk için TBMM'den geçmiş ve Resmî Gazete'de yayımlanmış bir kanun gerekir; 9 Eylül 2026 itibarıyla ortada tasarı metni, tarih veya yaptırım yok. "Ekim'deki torba yasaya girecek" cümleleri tahmindir.
Ancak yön belli. Bakanlık gerekçesini açıkça söyledi: vatandaş mağduriyetini ve sahteciliği önlemek. Hizmet iki yıldır kademeli olarak büyütülüyor ve rakamlar her ay açıklanıyor. Bizim tavsiyemiz, zorunluluğu beklemeden bu sezondan itibaren e-Devlet sözleşmesine geçmek; sebeplerini aşağıda somutlaştırıyoruz. Sözleşmede hangi maddelerin olması gerektiğini kira sözleşmesinde olması gerekenler yazısında anlattık; burada yalnızca imzanın nasıl atıldığı var.
Hizmet nedir, iki aşamada nasıl büyüdü?
Hizmetin adı "Kira Sözleşmesi İşlemleri", e-Devlet'te Hazine ve Maliye Bakanlığı başlığı altında. Giriş e-Devlet şifresi, mobil imza, e-imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığı ile yapılır.
- Birinci aşama, 4 Kasım 2024. Ev sahibi (gerçek kişi) tapu kayıtlarından dairesini seçer, kiracı bilgilerini, kira bedelini ve şartları girer; kiracı ve varsa kefil kendi e-Devlet hesaplarından onaylar. Çıktı, zaman damgalı ve barkodlu bir sözleşmedir; barkod e-Devlet'ten doğrulanır.
- İkinci aşama, 9 Mayıs 2025. Yetkili emlak danışmanları sözleşmeyi hazırlayıp malik, hissedarlar, kiracı ve kefilin onayına gönderebilir hâle geldi. Onaydan sonraki 15 gün içinde maddi hataların düzeltilmesi ("hata düzeltme") ve iletişim bilgileri, kira bedeli ve ödeme koşullarının sonradan değiştirilmesi ("güncelleme") fonksiyonları eklendi.
İkinci aşamanın anlamı, sözleşmeyi bizim hazırlayıp sizin yalnızca onaylamanız. Ekranda yarım saat geçirmek zorunda kalmazsınız.
Adım adım: ev sahibi tarafı
- Tapu kaydını kontrol edin. Sistem daireyi tapu sicilinden çeker; tapuda görünen her hissedar sözleşmeyi onaylamak zorundadır. İki kardeşin ortak dairesinde bir kardeşin onayı yetmez. Hisseli tapuda önce herkesin e-Devlet erişimi olduğundan emin olun.
- Kiracının kimlik bilgilerini alın. T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası gerekir; kiracı bu numarayla kendi e-Devlet'inden onaylayacak. Yabancı kiracının yabancı kimlik numarası yoksa e-Devlet sözleşmesi yapılamaz; o durumda kâğıt sözleşme kalır, ayrıntısı yabancı kiracıya ev kiralamak yazısında.
- Bedeli gerçek yazın. Bu, yazının en önemli cümlesi; aşağıda ayrı bölümü var.
- Depozito, kira başlangıcı, ödeme günü ve süreyi girin. Depozito tutarını sözleşmeye yazmak sizi korur; depozitonun iadesindeki kuralları kiracı çıkarken teslim alma yazısında topladık.
- Kefil varsa ekleyin. Kefil de kendi e-Devlet'inden onaylar; kefalet için kanunun aradığı el yazısı şartlarını sistem kendi içinde çözer.
- Onaya gönderin ve barkodlu sözleşmeyi indirin. Kiracı onayladığı anda sözleşme kurulmuş olur; PDF'i dosyanıza koyun.
Kiracı ve kefil tarafı
Kiracı kendi e-Devlet hesabına girer, "Kira Sözleşmesi İşlemleri"nde bekleyen sözleşmeyi görür, şartları okur ve onaylar ya da reddeder. Kefil aynı yolu izler. Onay, sözleşmenin imzası yerine geçer; tarafların bir masada buluşması gerekmez.
Sözleşme kurulduktan sonra elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde barkodlu sözleşme kabul edilir. Yani kiracı, noter onayı ya da ıslak imzalı nüsha peşinde koşmadan taşınabilir.
Yurt dışındaki ev sahibi için ne değişiyor?
Bu, hizmetin en az konuşulan ve bizce en değerli tarafı. Yurt dışından ev kiraya veren bir malik bugüne kadar üç kötü seçenek arasında kalıyordu: konsoloslukta vekâletname, kuryeyle giden gelen ıslak imzalı nüsha, ya da tarihsiz önceden imzalanmış sözleşme. e-Devlet sözleşmesi bu üçünü de ortadan kaldırıyor:
- e-Devlet şifresi yurt dışında konsolosluklardan alınır. Türk vatandaşları, Mavi Kartlılar ve yabancı kimlik numarası olan yabancılar için; randevu konsolosluk sisteminden. Şifreniz varsa sözleşmeyi Viyana'dan, Singapur'dan ya da Dubai'den onaylarsınız.
- Sözleşmeyi biz hazırlarız, siz onaylarsınız. İkinci aşamayla gelen emlak danışmanı yetkisi tam olarak bunun için var.
- Kiracı tarafı da uzaktan kapanır. Kiracı İstanbul'da, siz başka kıtadasınız; imza için kimse uçmuyor.
Yurt dışındaki bir malik için kalan tek fiziksel eşik anahtar teslimi ve daire teslim tutanağıdır; onu da mülk yönetimi kapsamında biz yapıyoruz. Yabancı kimlik numarası olmayan yabancı malikler ise hâlâ e-Devlet'e giremez; onlar için vekâletname yolu devam ediyor.
Ev sahibi için gerçek artı: inkâr edilemeyen imza
Kâğıt sözleşmenin en zayıf noktası, ihtilaf gününde kiracının "bu imza benim değil" ya da "ben böyle anlaşmamıştım" demesidir. Bilirkişi, adli tıp, aylar. e-Devlet onayı inkâr edilemez: kiracının kendi kimliğiyle, zaman damgasıyla verilmiş bir onaydır. Bir tahliye takibi ya da kira alacağı davası, sözleşmenin varlığını tartışmadan başlar. Kiracı tahliyesinin yasal sürecini bilen bir ev sahibi bunun ne anlama geldiğini bilir: en pahalı tartışma baştan bitmiştir.
İkinci artı, düzen. Sözleşmenin kaybolması, bir nüshasının eksik olması, tarihinin okunamaması diye bir şey kalmaz. Üçüncüsü, maliyet: hizmet ücretsizdir; konut kiralarında damga vergisi zaten 2017'den beri alınmıyor, e-Devlet bunu değiştirmiyor. İşyeri kiralarında damga vergisi kâğıtta da, ekranda da aynı oranda vardır.
İki tuzak
Birincisi: yazdığınız bedel delil olur. Bedeli düşük gösteren ev sahibi, kendi elektronik imzasıyla eksik beyanın belgesini üretmiş olur. Ne kira tespit davasında, ne gelir beyanında, ne de bir gün satışta işinize yarar. Kirayı zaten bankadan tahsil etmek zorundasınız; elden kira tahsil etmenin cezasını ayrıca yazdık. Bedeli gerçek yazın ve beyanınızı kira geliri vergisi rehberine göre yapın.
İkincisi: onaylı sözleşme tek taraflı iptal edilemez. Maddi hata düzeltmesi onaydan sonraki 15 günle sınırlıdır. "Bir tanıdığa gönderdim, bakar mısınız" diye onaylatılan sözleşme, sözleşmedir. Onay düğmesine basmadan önce her satırı okuyun; biz hazırladığımızda da öyle yapın.
Bir de yanlış anlaşılan nokta: e-Devlet sözleşmesi ödemeyi ispatlamaz. Kiranın ödendiğini yalnızca banka kaydı gösterir. Tüketici derneklerinin haberi karşılarken vurguladığı uyarı buydu ve doğru.
Tahliye taahhüdü ve teslim tutanağı hâlâ ayrı kâğıt
e-Devlet sözleşmesi, sözleşmenin kendisidir. Ev sahibinin en güçlü belgesi olan tahliye taahhütnamesi ayrı bir belgedir, sözleşmeden sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekir ve e-Devlet ekranında yer almaz. Aynı şey daire teslim tutanağı ve demirbaş listesi için de geçerli. Yani e-Devlet sözleşmesine geçmek dosyanızdaki kâğıt sayısını sıfıra indirmez; ikiye indirir.
Burada sözleşme yenileyecek herkes için özel bir uyarı var. Elinizde geçerli bir taahhütname varken kiracıyla yeni bir sözleşme yapmak, Yargıtay'ın 2026 yazında yayımlanan kararına göre o taahhüdü geçersiz kılabiliyor. e-Devlet'te her yenilemede yeni sözleşme oluşturmak yerine "güncelleme" fonksiyonunu kullanmanızın sebebi bu; ayrıntısı tahliye taahhüdü ve Yargıtay'ın 2026 kararları yazısında.
Bu ay imza atacaksanız: kısa liste
- Tapudaki tüm hissedarların e-Devlet erişimi var.
- Kiracının T.C. veya yabancı kimlik numarası elimde; yoksa kâğıt sözleşme.
- Kira bedeli gerçek, depozito sözleşmede yazılı.
- Sözleşmeyi yenileyeceksem yeni sözleşme değil, "güncelleme".
- Tahliye taahhütnamesi ayrı ve sonraki tarihli; teslim tutanağı ayrı.
- Kira yalnızca bankadan.
Kiracı seçiminden sözleşme onayına kadar bütün akışı sizin yerinize yürütmemizi isterseniz, evimi kendim mi kiraya vereyim, emlakçıya mı yazısı neyi devrettiğinizi anlatıyor; başlangıç noktası her zaman ücretsiz değerleme.
Bu maddeyi kapattınız mı? Yurt dışındaki ev sahiplerinin en sık atladığı on maddeyi tek listede topladık: ev sahibi kontrol listesi ile bir dakikada puanınızı görün, eksiklerinizi tek mesajla gönderin.