Mülk Yönetim Şirketi Nasıl Değiştirilir? Anahtar, Kira, Depozito ve e-Devlet (2026)

Daireniz, kirayı geç gönderen, geç cevap veren ya da artık hiç cevap vermeyen bir mülk yönetim şirketinde. Yurt dışında ya da başka bir şehirdeyseniz şirket değiştirmek için İstanbul'a gelmeniz gerektiğini düşünebilirsiniz. Gerekmez: Türk hukuku yönetimi yazılı olarak sona erdirip her şeyi geri almanıza izin verir ve değişikliğin hiçbir adımı İstanbul'da olmanızı gerektirmez.

İşin sorunsuz yürümesi adımların sırasına bağlıdır. Yanlış sırayla yapılırsa kiracı kime ödeyeceğini bilemez, bir aylık kira iki şirketin arasında kaybolur, depozito tartışmaya döner. Aşağıda adımları bizim izleyeceğimiz sırayla ve her birinin yasal dayanağıyla bulacaksınız.

Başlamadan önce: sözleşmeniz ne diyor?

Şirketle imzaladığınız sözleşmeyi bulun ve üç şeye bakın:

• Süre. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, yazılı yetkilendirme sözleşmesinde sürenin yazılmasını ister (madde 15).
• Cayma bedeli. Aynı madde, sözleşmeden caymada bir bedel ödenmesine izin verir ama bu bedeli sınırlar: emlak işletmesine ödenecek cayma bedeli toplam hizmet bedelini aşamaz.
• Bildirim süresi, sözleşmede varsa.

Türk Borçlar Kanunu genel bir kural ekler. Mülk yönetimi hukuken çoğu zaman bir vekâlet ilişkisidir; simsarlık sözleşmelerine de vekâlet hükümleri uygulanır (madde 520). Vekâlet sözleşmesini her iki taraf da her zaman sona erdirebilir; ama uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (madde 512). Kısacası ayrılabilirsiniz; en temiz yol, sözleşmenin izin verdiği bir tarihtir. Tutarlar büyükse tarihi seçmeden önce bir avukata danışın.

Şirkete mevcut kiracıyı bulduğu için ödenen kiralama hizmet bedelinin iadesini, bedel yasal üst sınırı (KDV hariç bir aylık kira) aşmadıkça beklemeyin. Yönetmelik, işletmenin sözleşmeye konu hizmeti vermesiyle bedele hak kazandığını söyler (madde 20); o kiracıyı bulmak da hizmetin kendisiydi.

Şirkete vekâletname verdiyseniz azletmeyi planlayın. Azilnameyi Türkiye'de noter, yurt dışındaki vatandaşlar için randevuyla Türk konsoloslukları düzenler; vekâletnamenin tarih ve yevmiye numarası, azledilecek kişinin T.C. kimlik numarası ve adresi gerekir. Azil vekile bildirilene kadar vekâletnamenin geçerli olduğunu varsayın.

1. adım: Önce yeni şirketi hazırlayın

Eski şirkete bir şey söylemeden önce yerine kimin geçeceğine karar verin ve yeni sözleşmeyi önce yazılı imzalayın. Kiracılı bir dairede, değişikliğin her günü kiracının telefonunu açan biri olmalı; boşluk, kiranın ödenmediği ve sızıntının bildirilmediği zamandır. Devir tarihini yeni şirketle kararlaştırın, eski şirketin bitiş tarihini buna göre koyun.

Yeni şirkette neye bakacağınızı İstanbul'da mülk yönetim şirketi nasıl seçilir rehberimizde sıraladık: sicildeki yetki belgesi, yazılı sözleşme, KDV'si belli ücretler ve kiranın size nasıl ulaştığı.

2. adım: Mevcut şirkete yazın

Tek bir yazı işi görür. Yazıda şunlar olmalı:

1. Yönetimin sona erdiği tarih, sözleşmeye uygun olarak; şirkete verdiğiniz yetkiler de o tarihte sona erer.
2. Bu tarihten sonra sizin adınıza hareket edilmemesi: kira tahsil edilmemesi, kiracıyla sizin adınıza görüşülmemesi.
3. İlanların üç gün içinde kaldırılması. Yönetmelik, yetkilendirme sözleşmesi feshedildiğinde veya süresi dolduğunda ofisin ilan faaliyetine üç gün içinde son vermesini ister (madde 14).
4. Anahtarların ve belgelerin belirttiğiniz kişiye teslimi.
5. Son hesap. TBK'nın 508. maddesi vekile, istendiğinde yürüttüğü işin hesabını verme ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını, size henüz aktarılmamış kiralar dahil, teslim etme borcu yükler; teslimde geciktiği paranın faizini de öder. Hesabı yazılı isteyin.

Ücretsiz anahtar teslim muvafakatnamesi aracımız bunların hepsini, altında İngilizcesiyle hazırlar ve iki tarafın imzalayacağı teslim tutanağını ekler. E-posta veya WhatsApp ile gönderin ve cevabı saklayın. Gönderdiğinizi ispat edebileceğiniz bir yol seçin: TBK 514'e göre vekilin, sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden sözleşme devam ediyormuş gibi sorumlu olursunuz.

3. adım: Anahtarları ve belgeleri teslim alın

Geri almanız gerekenler ve her birinin neden önemli olduğu:

Şirket, size imzalattığı her belgenin bir suretini vermek (Yönetmelik madde 14) ve taşınmazınızla ilgili dosyayı en az beş yıl saklamak zorundadır; bu yüzden "elimizde kalmadı" cevabını kabul etmek zorunda değilsiniz.

Kiracılı dairede günlük kullanılan anahtar kiracıdadır; şirkette yedek takım bulunur. Belgeler ve para, yedek anahtardan daha önemlidir. Boş dairede ise her şey anahtardır; bir takım hiç geri gelmezse peşine düşmektense kilit göbeğini değiştirmek çoğu zaman daha hızlıdır.

4. adım: Kiracıya yazılı bildirin

Kiracı, kime ödemesi söylendiyse ona öder. TBK'nın 42. maddesi, bir temsilcinin yetkisini üçüncü kişiye bildirdiyseniz, yetkiyi geri aldığınızı ona bildirmedikçe bunu iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri süremeyeceğinizi söyler. Kiracınız o üçüncü kişidir.

Bu yüzden kiracıya kendiniz yazın: hangi tarihten itibaren yeni muhatabın kim olduğunu, ona nasıl ulaşılacağını ve kiranın bundan sonra nereye yatacağını söyleyin. Yeni muhatabın rolünü kira ödemeleri, arıza ve onarımlar ile günlük konularla sınırlayın ve kira sözleşmesindeki her değişikliğin yine sizin yazılı onayınızı gerektirdiğini belirtin: TBK'nın 41. maddesine göre üçüncü kişiye bildirdiğiniz yetki, bildirdiğiniz kadar geniştir. Kira, tutarı ne olursa olsun Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328) gereği yine banka veya PTT üzerinden ödenmeli; elden kira cezası yazımız nedenini anlatıyor. Kiracıdan yazıyı aldığını teyit etmesini isteyin. Daire kiracılıysa anahtar teslim muvafakatnamesi aracı bu ikinci yazıyı da sizin için hazırlar.

Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak siz yazıyorsanız kiracı için başka hiçbir şey değişmez: sözleşme sizinle kiracı arasındadır ve olduğu gibi devam eder. Şirket sözleşmeyi sizin adınıza değil, kendi adına kiraya veren olarak imzaladıysa şirket değiştirmeden önce bir avukata danışın; sözleşme o zaman sizi değil şirketi bağlıyor olabilir (madde 40).

5. adım: Depozitonun nerede olduğunu öğrenin

TBK'nın 342. maddesine göre nakit depozito üç aylık kirayı aşamaz ve kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli hesaba yatırılmalıdır. Uygulamada depozitoların çoğu nakit verilir ve ev sahibinde ya da şirkette durur. Sizinkinin nerede olduğunu eski şirkete yazılı sorun. Depozitoyu kendisinin tuttuğunu söylerse tutarı yazılı isteyin ve böyle bir hesaba yatırılmasını ya da makbuz karşılığı size teslim edilmesini isteyin. Tahliyede kiracı, depozitoyu hangi şirket tutmuş olursa olsun sizden, yani kiraya verenden ister. Sonrası kiracı çıkarken teslim ve depozito yazımızda.

6. adım: e-Devlet ve ilanlar

• İlan yetkisi. 1 Ocak 2025'ten beri bir emlak ofisi, siz e-Devlet üzerinden (EİDS) yetki vermeden taşınmazınızın internette ilanını veremez. Eski ofise verdiğiniz yetkiyi aynı ekrandan geri alın; daire yeniden kiralanacaksa yeni ofise verin. Nasıl yapılacağı e-Devlet ilan yetkisi sayfamızda.
• İlanlar. Bitiş tarihinden üç gün sonra portallarda dairenizi arayın. Hâlâ yayında olan bir ilan Yönetmeliğe aykırıdır ve Ticaret Bakanlığı buna idari para cezası uygular (madde 22).
• e-Devlet kira sözleşmesi, sözleşmeniz orada yapıldıysa, olduğu gibi kalır: sizinle kiracı arasındadır.

7. adım: Son hesap ve para

Son hesabın bitiş tarihine kadar her şeyi kapsamasını isteyin: tahsil edilen kiralar, faturasıyla her kesinti, size yapılan son havalenin tarihi ve tutarı. Şirket önceki yıllarda kira geliri beyannamenizi hazırladıysa bu yılın rakamlarını da isteyin; Mart beyannamesi onlara dayanır. Neyin beyan edileceği kira geliri vergisi rehberimizde.

Son olarak site veya apartman yönetimine, bundan sonra sizin adınıza kimin hareket ettiğini yazılı bildirin; duyurular ve onarım talepleri doğru kişiye gitsin.

Eski şirket iş birliği yapmazsa

Bir kez daha, tarih vererek yazılı isteyin. Önce bir alacak ödenmesi gerektiğini söylüyorsa sözleşme maddesini ve faturayı yazılı isteyin; sözleşmeden gerçekten doğan borcu ödeyin, anlaşmazlığı yazıya geçirin. Hiçbir şey ilerlemezse resmî adım noter ihtarnamesidir; İstanbul'daki bir avukat bunu sizin için gönderebilir ve sonrasında ne yapılacağını söyler.

Adım adım özet

1. Sözleşmeyi okuyun: süre, bildirim, varsa cayma bedeli.
2. Yeni şirketi seçin ve sözleşmesini imzalayın.
3. Eski şirkete bitiş tarihini, teslim listesini ve hesap talebini içeren yazıyı gönderin.
4. Anahtar ve belgeleri imzalı muvafakatnamenizle, teslim tutanağı karşılığında alın.
5. Kiracıya yazın: yeni muhatap, tarih, kiranın yatacağı hesap.
6. e-Devlet ilan yetkisini taşıyın; üç gün sonra portallara bakın.
7. Son hesabı alın, site yönetimine bildirin.

Devri biz alırsak

Bizi seçerseniz önce, Yönetmeliğin istediği gibi (madde 15), yazılı yönetim sözleşmemizi imzalarsınız. Ardından anahtar teslim muvafakatnamesini imzalayıp taramasını gönderirsiniz; anahtar ve belgeleri bununla teslim alır, anahtarları sayar ve fotoğraflar, teslim tutanağını aynı gün size göndeririz. Bundan sonra daireniz seçtiğiniz paketle yönetilir: tahsil edilen kiranın %5'i ile Kira Takibi ya da %10'u ile Tam Yönetim, artı KDV; daire boşken ücret yok. Tam Yönetim'de tahsil edilen kira 3 iş günü içinde Türkiye'deki ya da yurt dışındaki hesabınıza gönderilir, daire 6 ayda bir ve her kiracı değişiminde fotoğraflı raporla denetlenir. Ayrıntılar mülk yönetimi sayfamızda.