İstanbul'da Mülk Yönetim Şirketi Nasıl Seçilir? Anahtarı Vermeden Önce 8 Kontrol (2026)

Yurt dışında yaşıyorsunuz ya da daireyle uğraşacak vaktiniz yok; birine, bir foruma veya bir yapay zekâ asistanına "İstanbul'da güvenilir bir mülk yönetim şirketi önerir misin?" diye sordunuz. Hangi isimleri duyarsanız duyun, asıl soru bundan sonra geliyor: bir şirketin dairenize ve paranıza uzaktan doğru bakıp bakmayacağını nasıl anlarsınız?

Bu sorunun bir kısmını kanun cevaplıyor, kalanını imzalayacağınız sözleşme. Aşağıda kendimiz için uygulayacağımız sekiz kontrolü dayanağıyla birlikte, ardından da anahtarı vermeden önce her şirkete gönderebileceğiniz soruları bulacaksınız. Biz de bir mülk yönetim şirketiyiz; en sonda bu kontrollere kendi cevaplarımızı yazdık, bizi de aynı ölçüyle tartabilirsiniz.

1. Yetki belgesi: Bakanlık sicilinden sorgulayın

Kiracı bulmak yasal düzenlemeye tabi bir faaliyettir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmelerce yapılabilir (madde 5) ve tanım, kiralamaya aracılığı açıkça kapsar (madde 4). Belge her işletmeye ayrı düzenlenir ve devredilemez.

Sürekli yönetimin ayrı bir belgesi yoktur. Yönetmelik kira ödemelerini ve abonelikleri takip etmeyi, tamir ve bakımı sağlamayı, iş sahibini bilgilendirmeyi ve "danışmanlık ve yönetim hizmeti"ni, yetki belgeli işletmenin aracılıkla birlikte verebileceği hizmetler arasında sayar (madde 13). Bu nedenle uygulamada yönetimi, kiralamayı da yürüten yetki belgeli işletme üstlenir.

Bir dakikada kontrol:

1. Yetki belgesi numarasını isteyin. Numara, belgedeki işletme adıyla birlikte şirketin her ilanında yer almak zorundadır (madde 14).
2. Ticaret Bakanlığı'nın kamuya açık sicili ttbs.gtb.gov.tr üzerinden sorgulayın; işletme unvanı veya il ile de arama yapabilirsiniz.
3. Sicildeki adı, sözleşmedeki ve faturadaki şirketle karşılaştırın. İsimler uyuşmuyorsa ya da numara sicilde yoksa görüşmeye devam etmeyin.

2. İş başlamadan yazılı sözleşme

Yönetmelik, hizmetlerin iş sahibi ile işletme arasında yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verileceğini ve sözleşmenin birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha düzenleneceğini söyler (madde 15). Sözleşmede asgari olarak şunlar yer alır: verilecek hizmetler ve ücretleri, tarafların hak ve yükümlülükleri, süre, tebligat adresleri ve varsa cayma bedeli; cayma bedeli toplam hizmet bedelini aşamaz. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'na göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (madde 520).

Kiracı bulunduğunda kira bedelini, yıllık artışı ve ödeme yöntemini gösteren üç taraflı bir kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir (madde 17). İşletme imzalattığı belgeleri açıklamak ve birer suretini size vermek zorundadır.

Yönetim sözleşmesinde bakmanız gerekenler: hangi hizmetlerin dahil, hangilerinin ek ücretli olduğu; onarımları kimin, hangi tutara kadar onayladığı; dökümün ne sıklıkla geleceği; tapu, vergi dairesi veya belediyede sizin adınıza yapılacak işler. Yönetmelik bu işlere ancak sözleşmede açıkça yazılması koşuluyla izin verir (madde 13).

3. Ücretler: yazılı, KDV'si belli, gizlisi yok

Kiracı bulma hizmeti için yasal üst sınır KDV hariç bir aylık kira bedelidir ve sözleşmede aksi yazmıyorsa taraflar arasında eşit paylaşılır (madde 20). Uygulamada kimin ödediğini emlak komisyonu rehberimizde anlattık.

Yönetmelik, sürekli yönetim için ayrıca bir oran belirlemez. Genellikle kiranın bir yüzdesidir ve ayrıntılar ilk söylenen orandan daha önemlidir:

• Oran tahsil edilen kira üzerinden mi, tahakkuk eden kira üzerinden mi hesaplanıyor?
• Daire boşken ya da hesap açılışında ücret var mı?
• Söylenen orana KDV dahil mi?
• Onarımlar ustanın faturasıyla maliyetinden mi yansıtılıyor, üstüne pay ekleniyor mu?
• Denetim, sözleşme yenileme veya kiracı değişimi ayrıca ücretli mi?

Her ücret için fatura isteyin. İtiraz halinde deliliniz odur; kira gelirinizi gerçek gider yöntemiyle beyan ediyorsanız gideri düşmenin de şartıdır.

4. Paranız: kira nereye yatıyor, size kaç günde ulaşıyor

Uzaktaki mülk sahiplerinin en çok atladığı kontrol budur. Türkiye'de emlak işletmeleri için müşteri parası güvence sistemi yoktur: ayrı tutulan müşteri hesabı, zorunlu sigorta ya da kiranın aktarılması için yasal süre öngörülmemiştir. Güvenceniz yazılı sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu'nun vekile yüklediği, yürüttüğü işin hesabını verme ve sizin için aldıklarını size teslim etme yükümlülüğüdür; vekil, teslimini geciktirdiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür (madde 508).

Cevabı iki husus belirler:

• Kira, tutarı ne olursa olsun banka veya PTT üzerinden ödenmelidir. 17 Ekim 2024 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328) ile konut ve işyeri kiralarının tamamı belgelendirme kapsamındadır; uyulmazsa kiraya verene ve kiracıya ayrı ayrı, her ödeme için tutarın %10'u, en az 5.000 TL (2024 tutarı, her yıl artırılır) özel usulsüzlük cezası kesilir. Kirayı elden toplamayı öneren şirket sizi riske atar; ayrıntılar kirayı elden tahsil etmenin cezası yazısında.
• İki sağlıklı yöntem vardır. Ya kiracı sizin hesabınıza öder ve şirket ödemeyi takip eder, ya da kiracı şirkete öder ve şirket kirayı size aktarır. İkinci modelde paranın kaç günde size ulaştığını, yurt dışındaki bir hesaba gönderilip gönderilemeyeceğini, transfer masrafını kimin karşıladığını ve her ay hangi dökümü alacağınızı sorun.

5. Kiracı ve depozito

Kiracının nasıl incelendiğini sorun: kimlik, gelir, referanslar ve imzadan önce kiracıyı sizin onaylayıp onaylamadığınız. İyi bir incelemenin neleri kapsadığını doğru kiracı nasıl seçilir yazısında anlattık.

Depozitonun kendi kuralı vardır. Konut kiralarında güvence üç aylık kirayı aşamaz ve nakit güvence kiracı tarafından, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK madde 342). Depozitoyu kendi hesabında tutmak isteyen şirket bu modeli izlemiyor demektir; nasıl tutulacağını sorun. Tahliyede olacakları kiracı çıkarken teslim alma ve depozito iadesi yazısında bulabilirsiniz.

6. Yetkiler: neyi devrediyorsunuz, neyi devretmiyorsunuz

Dairenizi internette ilana çıkarmak için artık vekâlet gerekmez. 1 Ocak 2025'ten beri emlak işletmeleri, kiralık dahil internet ilanlarını ancak mülk sahibinin e-Devlet üzerinden verdiği yetkiyle (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, EİDS) yayımlayabilir; Bakanlık bu yetkinin tapu üzerinde hiçbir işlem hakkı vermediğini ve yazılı sözleşmenin yerine geçmediğini açıkça belirtir. Adımlar EİDS rehberimizde.

Şirket vekâlet isterse ne için istendiğini sorun ve yalnızca o yetkileri verin. Türk Borçlar Kanunu'na göre vekil özel olarak yetkilendirilmedikçe dava açamaz, sulh olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz (madde 504). Kiradaki bir daireyi yönetmek, onu satma yetkisi gerektirmez.

7. Denetim, raporlama ve acil durumlar

Bir yöneticinin daireyi ne sıklıkla ziyaret edeceğini veya rapor vereceğini belirleyen bir kural yoktur; şirketler en çok burada ayrışır, yazılı söz isteyin:

• Daire ne sıklıkla denetleniyor, tarihli fotoğraf geliyor mu?
• Her ay ne alıyorsunuz: tahsil edilen kira, ödenen giderler ve bakiyeyi gösteren bir döküm mü?
• Gece veya hafta sonu bir su kaçağıyla kim, ne kadar sürede ilgileniyor?
• Yıllık takvimi kim tutuyor: DASK, emlak vergisi, yenilemede yasal kira artışı ve mart ayındaki kira geliri beyannamesi?

8. Nasıl ayrılırsınız

Çıkış koşulunu imzadan önce okuyun. Yetkilendirme sözleşmesi süreyi ve varsa cayma bedelini gösterir; Yönetmelik bu bedeli toplam hizmet bedeliyle sınırlar. İlişki bittiğinde size nelerin teslim edileceğini sorun: anahtarlar, imzalı kira sözleşmesi, depozito hesabının bilgileri, makbuzlar, kiracının iletişim bilgileri ve denetim fotoğrafları. Hizmetine güvenen bir şirketin ayrılmayı zorlaştırması için bir sebep yoktur. Zaten bir şirketle çalışıyor ve ayrılmak istiyorsanız adımları sırasıyla mülk yönetim şirketi nasıl değiştirilir rehberimizde bulabilirsiniz.

Kırmızı bayraklar

• Yetki belgesi numarası yok ya da numara başka bir işletmeye kayıtlı.
• "Sözleşmeye gerek yok" ya da ücret satırları boş bir sözleşme.
• Kiranın elden ya da "şahsi hesabıma" toplanması.
• Satış yetkisi de içeren genel vekâlet talebi.
• Depozitonun açıklamasız biçimde şirket hesabında tutulması.
• Daireyi kimse görmeden söylenen bir kira rakamı.
• "Kira bana kaç günde ulaşır?" sorusuna yazılı cevap verilmemesi.

Her şirkete gönderebileceğiniz sorular

Bunları e-postaya ya da WhatsApp mesajına kopyalayın. İyi bir şirket hepsini yazılı cevaplar.

1. Taşınmaz ticareti yetki belgesi numaranız ve kayıtlı olduğu işletme adı nedir?
2. İş başlamadan yazılı sözleşmeyi gönderir misiniz? Neler dahil, neler ek ücretli?
3. Kiracı bulma ve yönetim için ücretiniz ne? Tahsil edilen kira üzerinden mi? KDV dahil mi? Daire boşken ücret var mı?
4. Kiracı kirayı bana mı ödüyor, size mi? Size ise kira hesabıma kaç günde ulaşır, yurt dışına gönderilebilir mi?
5. Her ay hangi dökümü alacağım?
6. Kiracıyı nasıl inceliyorsunuz, imzadan önce onay benden mi?
7. Depozito nasıl tutulacak?
8. Benden hangi yetkilere ihtiyacınız var ve neden?
9. Ne sıklıkla denetliyorsunuz, tarihli fotoğraf gönderiyor musunuz?
10. Gece ve hafta sonu acil durumlarla kim ilgileniyor?
11. DASK, emlak vergisi, kira artışı ve beyanname takibini kim yapıyor?
12. Sözleşmeyi nasıl sona erdiririm, bana neleri teslim edersiniz?

Bizim cevaplarımız

İstanbul'da yetki belgeli bir işletmeyiz; cevaplarımız aynı sırayla:

Süre ve varsa cayma bedeli, Yönetmeliğin gerektirdiği gibi yazılı sözleşmede yer alır; listedeki diğer konuları imzadan önce bize sorun. Başlamak için iyi bir adım: ücretsiz değerleme. Doğrudan hizmetle başlamak isterseniz: yurt dışındaki mülk sahipleri için mülk yönetimi.