Mehmet Akif Caddesi, Bahçelievler

Nef Bahçelievler'de Daireniz Ne Kadar Eder?

Sitede dairesi olanlar için: Nef Bahçelievler'de kirayı ve satış değerini belirleyen etkenler, boş dairede ısıtma gideri.

Ücretsiz Değerleme Alın ↓ WhatsApp'tan Yazın

Bu sayfa, aidat konusunda ne yaptığımızı ve yurt dışındaysanız sürecin nasıl yürüdüğünü anlatıyor. Ofisimiz Bahçelievler'de; bu site bizim her hafta çalıştığımız alanın içinde.

Bu sitede değeri ne belirler?

Nef Bahçelievler'de daire büyüklükleri 61–289 m² arasında değişiyor. Bu, tek bir kapının arkasında iki ayrı pazar olduğu anlamına geliyor: 61 m²'lik bir 1+1 ile 289 m²'lik bir 4,5+1, ne aynı kiracıya ne aynı alıcıya hitap ediyor. Sitede "ortalama fiyat" diye bir şey yok; olan şey, sizin tipinizin kendi havuzu. Farkı sırasıyla şöyle okuyoruz:

  • Tipiniz hangi pazarda. Küçük tipler hızlı kiralanır, hızlı devreder ve talep her mevsim vardır. Büyük tiplerde havuz dar: alıcı ve kiracı sayısı az, ama doğru adayla iş uzun vadeli olur. Dar pazarda fiyatı yanlış kurmanın bedeli, geniş pazardakinin birkaç katıdır — ilan aylarca bekler.
  • Kat ve cephe. Bloklar 6 ile 20 kat arası bloklar halinde; üst katlarla alt katlar arasındaki fark yüksek bloklarda belirgin. Peyzaja bakan cepheler, Mehmet Akif Caddesi'ne ve otoparka bakanların önünde.
  • Peyzaj gerçekten fiyatta. Yaklaşık 44.326 m²'lik arsanın önemli bölümü yeşil alana ayrılmış. Bahçelievler'in yoğun dokusunda bu ayırt edici bir özellik ve kiracı adayı bunu gösterimde fark ediyor — ama parayı ödediği şey yine kendi dairesinin cephesi oluyor.
  • Mutfak-banyo ve ankastre. 2020 teslimli bir sitede daireler artık ilk kiracı döneminin ötesinde. Teslim standardında kalmış bir mutfakla yenilenmiş bir mutfak farklı kiracı profiline gider; ankastrenin dairede kalıp kalmayacağı neredeyse her gösterimde sorulur.
  • Eşya ve klima. Eşyalı daire daha yüksek kira ister ama kiracı havuzunu daraltır; klimanın hangi odalarda olduğu yaz aylarında karar etkenidir.
  • Zamanlama. Ağustos–Eylül yılın en hareketli kiralama dönemi. Boş geçen her ay, yıllık kira gelirinizin yaklaşık yüzde sekizi.

Portallarda Nef Bahçelievler ile yan yana gösterilen komşu siteler — İstwest, RAMS Garden Bahçelievler, Pearl Garden, Beyaz Konaklar, Öz Atabek — kıyaslamada yön verir ama birebir emsal değildir. Bu yüzden değerlemeyi sitenin içinden yapar, rakamı size yazılı olarak ve karşılaştırma tablosuyla veririz; herkese açık bir "site fiyatı" yayımlamayız.

Aidat: rakamı ilan çıkmadan biz teyit ederiz

Bu sayfada Nef Bahçelievler için bir aidat rakamı yayımlamıyoruz. Aidatı site yönetimi belirler, yılda en az bir kez değişir, ve tip bazında farklılaşır; internette dolaşan eski bir tutarı buraya kopyalamak, sitedeki her ev sahibinin ilk bakışta yakalayacağı bir hata olurdu. Yaptığımız şu: ilan hazırlanmadan önce yönetimden o ayki tutarı tipinizle birlikte alır, ilan metnine yazar ve gösterimde soran her adaya aynı rakamı söyleriz.

Bunun neden önemli olduğunu gösterimlerde görüyoruz: kiracı adayının kirayı öğrendikten sonra sorduğu ilk şey aidat oluyor, ve ilanda yazmayan bir aidat pazarlığı baştan başlatıyor. Kiralık dairede aidatı kural olarak kiracı öder — ayrıntısı aidatı kim öder rehberimizde. Sitenizin güncel tutarını siz biliyorsanız, değerleme talebinizin notuna yazın; karşılaştırmayı ona göre yaparız.

Kalorimetreli merkezi ısıtma: boş dairenin sessiz maliyeti

Sitede ısıtma merkezi sistem, kalorimetreli. Kiracısı olan bir dairede bu iyi bir düzen: herkes kendi tükettiğini öder, ve ısınma faturası kiracının üzerindedir. Ama daire boşken tablo değişir. Kalorimetreli sistemlerde fatura iki parçadan oluşur: tüketime bağlı kısım ve bağımsız bölümün ortak gidere katıldığı sabit pay. Daire boş ve vanalar kapalı olsa bile bu sabit pay yürümeye devam eder, ve onu ödeyen ev sahibidir.

Bunun pratik sonucu şu: Nef Bahçelievler gibi merkezi ısıtmalı bir sitede boş geçen bir kış ayı, kombili bir sitedeki boş aydan pahalıdır. Kaybettiğiniz kiranın üstüne aidat ve ısınma payı biner. Bu yüzden bu sitede fiyatlama stratejimiz genelde şu oluyor: kışa girerken iddialı bir rakamla aylarca beklemek yerine, doğru rakamla hızlı kiralamak. Boş dairenin gerçek maliyetini ayrı bir yazıda hesapladık; sayıları kendi dairenize uygularsanız fark net görünüyor.

Site 10 bloktan oluşuyor, 903 konut; teslimler 2020 yılında yapıldı, yüklenici Timur Gayrimenkul (Nef). Konum olarak Mehmet Akif Caddesi üzerinde: metro yürüme mesafesinde, E-5 bağlantısı yaklaşık bir kilometre. Kiracı profili buna göre şekilleniyor — metroyla merkeze giden beyaz yaka, Bahçelievler'de yerleşik aileler ve okul çevresinde ev arayan ebeveynler.

Satmayı mı düşünüyorsunuz?

Nef Bahçelievler'de satış tarafında iki şey öne çıkıyor:

  • Geniş tipler ince bir pazar. 4,5+1 ve büyük 3+1'lerde aynı anda ilanda olan daire sayısı az, alıcı sayısı da az. İnce pazarda "emsal" diye bakılan üç ilan, üç farklı beklentiyi temsil edebilir. Böyle bir daireyi fiyatlarken istenen fiyatlara değil, son fiilen gerçekleşen satışlara bakmak gerekir — ve gerekirse fiyatı sabit tutup alıcıyı beklemek, indirimden daha doğru bir stratejidir.
  • Kaç yıldır elinizde olduğu vergiyi belirliyor. 2020 teslimli bir sitede birçok daire beş yıllık elde tutma süresini yeni doldurdu ya da dolduruyor. Bu, satıştan doğan değer artışı kazancının vergilenip vergilenmeyeceğini değiştiren bir eşik. Satış kararını verirken tapu tarihinize bakmakta fayda var; tapu harcı ve satış masrafları yazımızda kalemleri topladık, ve tapuda gerçek bedeli beyan etmenin neden pazarlık konusu olmaması gerektiğini ayrıca anlattık.

Değerleme talebinizde "satmak" seçeneğini işaretlerseniz değerlemede satış karşılaştırmasını gönderiyoruz; kararsızsanız kira ve satış rakamını birlikte. Satmak mı, kirada tutmak mı sorusunu da ayrıca yazdık.

Yurt dışındaysanız süreç nasıl yürür?

Nef Bahçelievler gibi markalı sitelerde ev sahiplerinin önemli bir kısmı İstanbul'da yaşamıyor. Süreç baştan uzaktan yürüyecek şekilde kurulu; İstanbul'a gelmeniz gerekmiyor:

  • Değerleme. Tip, brüt/net alan, kat, cephe, mutfak-banyo durumu, klima ve eşya bilgisiyle bir iş günü içinde yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir). Satmak mı kiraya vermek mi diye kararsızsanız iki rakamı da veririz; hangisinin ne zaman mantıklı olduğunu ayrıca yazdık.
  • Anahtar. Anahtar İstanbul'daki bir yakınınızda, site yönetiminde ya da bir mülk yönetimi firmasındaysa, imzalı anahtar teslim muvafakatnamenizle biz alır ve teslim tutanağı düzenleriz.
  • İlan yetkisi. e-Devlet'ten EİDS yetkisi iki dakika sürüyor ve yurt dışından da verilebiliyor; EİDS rehberimizde sık karşılaşılan aksaklıkları topladık.
  • Tapunuz e-Devlet'te görünmüyorsa. Daireyi yabancı olarak alıp sonra vatandaş olduysanız tapu eski kimliğinize kayıtlı kalır ve EİDS yetkisi verilemez. Kimlik eşleştirmesini ve ardından 3 yıllık satılamaz şerhinin kaldırılmasını sizin için yürütüyoruz; ikisini de tapu müdürlüğünde tek günde tamamladığımız oldu.
  • Çekim ve ilan. Profesyonel fotoğraf, sahibinden.com mağazamızda dopingli ilan, aday ön eleme; gösterimleri biz yaparız, siz her gösterimin ardından not alırsınız.
  • Sözleşme ve tahsilat. Kira banka üzerinden ödenir. İmza için konsolosluk vekâleti, kargoyla ıslak imza ya da e-Devlet kira sözleşmesi seçenekleri var. Satışta tapu devri vekâletle yürür; tapu harcı ve satış masraflarını baştan hesaplarız.

Kiracı bulmak size bir şey ödetmez: kiralama hizmet bedeli kiracıya aittir. Satışta bedel yalnızca satış gerçekleşince doğar; münhasırlık istemiyoruz. Kiralamadan sonra daireyi biz yönetelim isterseniz mülk yönetimi tahsil edilen kiranın %5'inden başlar; kira, onarım, DASK ve emlak vergisi takvimi tek elden yürür.

Şu an Nef Bahçelievler'de yayında ilanımız yok — çıktığında haber verelim. Bana haber verin

Sık Sorulanlar

Nef Bahçelievler hakkında sık sorulanlar

Nef Bahçelievler'de kiralar ne kadar?

Herkese açık bir 'site fiyatı' yayımlamıyoruz. Sitede daire büyüklükleri 61 m² ile 289 m² arasında değişiyor; bu, tek bir kapının arkasında iki ayrı pazar olması demek. Küçük tiplerle geniş tipler ne aynı kiracıya ne aynı alıcıya gidiyor, dolayısıyla 'sitede ortalama şu kadar' cümlesinin karşılığı yok. Tipinizi, brüt alanınızı, katınızı ve cephenizi yazın; bir iş günü içinde karşılaştırma tablosuyla yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir) gönderelim.

Merkezi ısıtmada daire boşken ısınma parasını kim öder?

Ev sahibi. Kalorimetreli merkezi sistemlerde fatura iki parçadan oluşuyor: tüketime bağlı kısım ve bağımsız bölümün ortak ısınma giderine katıldığı sabit pay. Daire boş ve vanalar kapalı olsa bile bu sabit pay yürümeye devam ediyor ve onu mal sahibi ödüyor. Pratik sonucu şu: merkezi ısıtmalı bir sitede boş geçen bir kış ayı, kombili bir sitedeki boş aydan pahalıya geliyor — kaybedilen kiranın üstüne aidat ve ısınma payı biniyor. Bu yüzden kışa girerken doğru rakamla hızlı kiralamayı, iddialı rakamla beklemeye tercih ediyoruz.

Nef Bahçelievler aidatı ne kadar?

Bu sayfada aidat rakamı yayımlamıyoruz. Aidatı site yönetimi belirliyor, yılda en az bir kez değişiyor ve tip bazında farklılaşıyor. İlan hazırlanmadan önce yönetimden o ayki tutarı tipinizle birlikte alır, ilan metnine yazar ve gösterimde soran her adaya aynı rakamı söyleriz. İlanda yazmayan bir aidat, pazarlığı gösterimde baştan başlatıyor.

Geniş tipimi (4,5+1) satmak istiyorum — nasıl fiyatlanır?

Geniş tipler ince bir pazar: aynı anda ilanda olan daire sayısı da, alıcı sayısı da az. Böyle bir pazarda emsal diye bakılan üç ilan, üç farklı beklentiyi temsil edebilir. Bu yüzden fiyatı istenen rakamlardan değil, fiilen tamamlanmış satışlardan ve aynı tipteki dairelerin ilanda ne kadar beklediğinden kurarız. İnce pazarda çoğu zaman doğru strateji, indirime gitmek yerine fiyatı sabit tutup doğru alıcıyı beklemektir — ama bu ancak başlangıç fiyatı gerçekçiyse işe yarar.

Yurt dışında yaşıyorum — süreç nasıl işler?

Uzaktan yürüyecek şekilde kurulu. Anahtar İstanbul'daki bir yakınınızda ya da bir yönetim firmasındaysa imzalı yetkinizle biz alıp tutanakla teslim alıyoruz; ilan yetkisini e-Devlet'ten iki dakikada veriyorsunuz. Kira banka üzerinden ödeniyor; sözleşme için konsolosluk vekâleti, kargoyla ıslak imza ya da e-Devlet kira sözleşmesi seçenekleri var. Hizmet bedeli yalnızca kiralama ya da satış gerçekleştiğinde doğuyor.

Yakınımızdaki diğer siteler

Bahçelievler ve çevresindeki site sayfalarımız

Mülkünüzün bugün ne kazanacağını birlikte çıkaralım.

Ücretsiz Değerleme Alın ↑ WhatsApp'tan Yazın