Yenibosna Merkez Mah., Bahçelievler

İstwest'te Daireniz Ne Kadar Eder?

Sitede dairesi olanlar için: İstwest'te kirayı ve satış değerini belirleyen etkenler, bloklar arasındaki fark.

Ücretsiz Değerleme Alın ↓ WhatsApp'tan Yazın

Bu sayfa, aidat konusunda ne yaptığımızı ve yurt dışındaysanız sürecin nasıl yürüdüğünü anlatıyor. Ofisimiz Bahçelievler'de, siteye birkaç dakika mesafede — İstwest bizim fiilen çalıştığımız bölgenin tam içinde.

Bu sitede değeri ne belirler?

İstwest, portallarda tek bir isim altında görünüyor ama tek bir ürün değil. Proje eski Altınyıldız fabrika arazisi üzerine, yaklaşık 70.000 m²'lik bir alana kuruldu ve 3, 6, 14 ve 19 katlı bloklar bir arada duruyor. Bu yüzden "İstwest'te 2+1 ne kadar?" sorusunun tek bir cevabı yok. Farkın nereden geldiğini sırasıyla şöyle okuyoruz:

  • Hangi blok. Üç katlı bir bloktaki daire ile on dokuz katlı bir kulenin üst katındaki daire, aynı m²'de bile aynı ürün değil: biri bahçe kotunda ve sakin, diğeri manzaralı ve asansöre bağımlı. Değerlemede ilk sorduğumuz şey bu.
  • Kat ve cephe. Yüksek bloklarda kat farkı belirleyici; site içine, havuza ya da peyzaja bakan cepheler, ana yola ve otoparka bakanların önünde.
  • AVM'ye yakınlık — iki yönlü çalışır. Site içindeki çarşı kiracı adayı için ciddi bir artı, ama ticari üniteye çok yakın alt katlarda gürültü ve giriş-çıkış trafiği sorulur. Aynı sitede bu iki etki birbirini götürebilir; hangisinin baskın olduğunu daire bazında söylemek gerekir.
  • Tip, gerçek kullanıma göre. Sitede 1+0 stüdyodan 4+1'e kadar geniş bir yelpaze var ve bunlar aynı kiracı havuzundan beslenmiyor: stüdyolar tek başına çalışan profesyonele, geniş tipler aileye gidiyor. Küçük tiplerde boşta kalma süresi kısa ama devir hızlı; geniş tiplerde tersi.
  • Merkezi ısıtma. Sitede ısıtma merkezi sistem. Kiracı adayı için bu, kışın faturanın nasıl geleceği demek; ilanda net yazılmadığında gösterimde mutlaka sorulur ve pazarlık orada başlar.
  • Zamanlama. Ağustos–Eylül, okul ve üniversite takvimi yüzünden yılın en hareketli dönemi. Boş geçen her ay, yıllık kira gelirinizin yaklaşık yüzde sekizi.

Portallarda İstwest ile yan yana gösterilen komşu siteler — Nef Bahçelievler, RAMS Garden Bahçelievler, Pearl Garden, Güzelkent, Ata Sitesi — kıyaslamada yön verir, ama donatı ve blok kurgusu farklı olduğu için birebir emsal değildir. Bu yüzden değerlemeyi sitenin içinden yapar, rakamı size yazılı olarak ve karşılaştırma tablosuyla veririz; herkese açık bir "site fiyatı" yayımlamayız.

Aidat: rakamı ilan çıkmadan biz teyit ederiz

Bu sayfada İstwest için bir aidat rakamı yayımlamıyoruz. Aidatı site yönetimi belirler, yılda en az bir kez değişir, ve tip bazında farklılaşır; internette dolaşan eski bir tutarı buraya kopyalamak, sitedeki her ev sahibinin ilk bakışta yakalayacağı bir hata olurdu. Yaptığımız şu: ilan hazırlanmadan önce yönetimden o ayki tutarı tipinizle birlikte alır, ilan metnine yazar ve gösterimde soran her adaya aynı rakamı söyleriz.

Bunun neden önemli olduğunu gösterimlerde görüyoruz: kiracı adayının kirayı öğrendikten sonra sorduğu ilk şey aidat oluyor, ve ilanda yazmayan bir aidat pazarlığı baştan başlatıyor. Kiralık dairede aidatı kural olarak kiracı öder — ayrıntısı aidatı kim öder rehberimizde. Sitenizin güncel tutarını siz biliyorsanız, değerleme talebinizin notuna yazın; karşılaştırmayı ona göre yaparız.

Yenibosna'da olmak ne getiriyor?

İstwest, Yenibosna Merkez Mah. sınırları içinde, Ladin Sokak üzerinde. Kiracı profilini belirleyen şey burada manzara değil, ulaşım: Yenibosna metro istasyonu ve metrobüs hattı yakında, Basın Ekspres iş merkezleri ve havalimanı koridoru araçla kısa mesafede. Pratikte bu, kiracı havuzunun büyük bölümünün Basın Ekspres'teki plaza çalışanları, havacılık sektöründen personel ve kurumsal nakil (relocation) talepleri olması demek.

Bu profilin ev sahibi açısından iki sonucu var. Birincisi, kurumsal kiracı ihtimali diğer sitelere göre yüksek: şirket adına kiralanan dairelerde ödeme düzeni ve sözleşme süresi genelde daha iyi, ama şirketin talep ettiği fatura ve sözleşme düzeni farklı olur — bunu baştan kurmak gerekir. İkincisi, bu havuz eşyalı daireye normalden fazla ilgi gösterir; eşyalı vermek kira beklentisini yükseltir ama kiracı havuzunu daraltır, ve İstwest'te bu takas çoğu siteden daha lehinize çalışır.

Site 14 bloktan oluşuyor, 982 konut; teslimler 2021 yılında yapıldı. Yükleniciler Fer Yapı – Boyner Holding. 2021 teslimli bir sitede daireler artık ilk kiracı döneminin ötesinde: mutfak ve banyonun teslim standardında mı kaldığı, ankastrenin dairede kalıp kalmadığı ve klimanın hangi odalarda olduğu bugün fiyatı doğrudan etkileyen kalemler. Değerlemede bunları tek tek soruyoruz.

Satmayı mı düşünüyorsunuz?

İstwest'te satış, kiralamadan iki noktada ayrılıyor ve ikisi de ev sahibinin lehine ya da aleyhine çalışabiliyor:

  • Alıcı, blok ve katı sizden daha iyi biliyor. Sitede 982 konut var; alıcı adayı portalda aynı anda birkaç daireyi karşılaştırıyor. Bu yüzden fiyatı "sitede ne isteniyor" üzerinden değil, sizin bloğunuzda ve katınızda fiilen ne satıldığı üzerinden kurmak gerekiyor. İstenen fiyatla satılan fiyat arasındaki farkı görmeden verilen bir rakam, ilanı aylarca bekletir.
  • Kiracılı satış ayrı bir hesap. Daireniz kiracılıysa satmak mümkün, ama alıcı kitlesi daralır ve pazarlık payı büyür; sözleşmenin süresi ve kira seviyesi doğrudan fiyata yansır. Detayı kiracılı ev satılır mı yazımızda topladık.

Değerleme talebinizde "satmak" seçeneğini işaretlerseniz değerlemede kira değil satış karşılaştırmasını gönderiyoruz; kararsızsanız ikisini birden. Öncesinde okumaya değer: satıştan önce değeri artıran hazırlıklar, ev satarken yapılan pahalı hatalar ve tapu harcı ile satış masrafları.

Yurt dışındaysanız süreç nasıl yürür?

İstwest gibi markalı sitelerde ev sahiplerinin önemli bir kısmı İstanbul'da yaşamıyor. Süreç baştan uzaktan yürüyecek şekilde kurulu; İstanbul'a gelmeniz gerekmiyor:

  • Değerleme. Tip, brüt/net alan, kat, cephe, mutfak-banyo durumu, klima ve eşya bilgisiyle bir iş günü içinde yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir). Satmak mı kiraya vermek mi diye kararsızsanız iki rakamı da veririz; hangisinin ne zaman mantıklı olduğunu ayrıca yazdık.
  • Anahtar. Anahtar İstanbul'daki bir yakınınızda, site yönetiminde ya da bir mülk yönetimi firmasındaysa, imzalı anahtar teslim muvafakatnamenizle biz alır ve teslim tutanağı düzenleriz.
  • İlan yetkisi. e-Devlet'ten EİDS yetkisi iki dakika sürüyor ve yurt dışından da verilebiliyor; EİDS rehberimizde sık karşılaşılan aksaklıkları topladık.
  • Tapunuz e-Devlet'te görünmüyorsa. Daireyi yabancı olarak alıp sonra vatandaş olduysanız tapu eski kimliğinize kayıtlı kalır ve EİDS yetkisi verilemez. Kimlik eşleştirmesini ve ardından 3 yıllık satılamaz şerhinin kaldırılmasını sizin için yürütüyoruz; ikisini de tapu müdürlüğünde tek günde tamamladığımız oldu.
  • Çekim ve ilan. Profesyonel fotoğraf, sahibinden.com mağazamızda dopingli ilan, aday ön eleme; gösterimleri biz yaparız, siz her gösterimin ardından not alırsınız.
  • Sözleşme ve tahsilat. Kira banka üzerinden ödenir. İmza için konsolosluk vekâleti, kargoyla ıslak imza ya da e-Devlet kira sözleşmesi seçenekleri var. Satışta tapu devri vekâletle yürür; tapu harcı ve satış masraflarını baştan hesaplarız.

Kiracı bulmak size bir şey ödetmez: kiralama hizmet bedeli kiracıya aittir. Satışta bedel yalnızca satış gerçekleşince doğar; münhasırlık istemiyoruz. Kiralamadan sonra daireyi biz yönetelim isterseniz mülk yönetimi tahsil edilen kiranın %5'inden başlar; kira, onarım, DASK ve emlak vergisi takvimi tek elden yürür.

Şu an İstwest'te yayında ilanımız yok — çıktığında haber verelim. Bana haber verin

Sık Sorulanlar

İstwest hakkında sık sorulanlar

İstwest'te kiralar ne kadar, satılık daireler kaça gidiyor?

Herkese açık bir 'site fiyatı' yayımlamıyoruz. İstwest tek bir ürün değil: üç katlı bloklarla on dokuz katlı kuleler aynı sitede duruyor, ve aynı m²'deki iki daire blok, kat ve cephe yüzünden belirgin biçimde ayrışıyor. Tek bir rakam bu yüzden yanıltır. Bloğunuzu, katınızı, tipinizi ve brüt alanınızı yazın; bir iş günü içinde karşılaştırma tablosuyla birlikte yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir) gönderelim. Değerleme size özeldir, sitede yayımlanmaz.

İstwest Bahçelievler'de mi, Yenibosna'da mı?

İkisi de doğru ve bu ilan verirken sık karışıyor. Site, Bahçelievler ilçesine bağlı Yenibosna Merkez Mahallesi sınırları içinde. Portallarda kimi ilan 'Bahçelievler', kimi 'Yenibosna' altında açılıyor; arama yapan kiracı ve alıcı da aynı şekilde bölünüyor. İlanı biz yayına alırken her iki aramada da görünecek şekilde kuruyoruz — tek bir etiketle sınırlı kalan ilan, aday havuzunun bir kısmını baştan kaybediyor.

İstwest aidatı ne kadar?

Bu sayfada bir aidat rakamı yayımlamıyoruz, çünkü aidatı site yönetimi belirliyor, yılda en az bir kez değişiyor ve tip bazında farklılaşıyor; internette dolaşan eski bir tutar, sitedeki her ev sahibinin ilk bakışta yakalayacağı bir hata olurdu. İlan hazırlanmadan önce yönetimden o ayki tutarı tipinizle birlikte alır, ilan metnine yazar ve gösterimde soran her adaya aynı rakamı söyleriz. Kiralık dairede aidatı kural olarak kiracı öder.

Kurumsal kiracı bulma ihtimali var mı?

İstwest'te diğer sitelere göre daha yüksek. Yenibosna metro ve metrobüs bağlantısı, Basın Ekspres iş merkezleri ve havalimanı koridoruna yakınlık, kiracı havuzunda plaza çalışanı, havacılık sektörü personeli ve kurumsal nakil taleplerinin payını artırıyor. Şirket adına yapılan kiralamada ödeme düzeni ve sözleşme süresi genelde daha iyi oluyor; buna karşılık şirketin istediği fatura ve sözleşme kurgusu farklı olduğu için bunu baştan doğru kurmak gerekiyor.

Yurt dışında yaşıyorum — dairemi siz kiralayabilir ya da satabilir misiniz?

Evet, süreç uzaktan yürüyecek şekilde kurulu ve İstanbul'a gelmeniz gerekmiyor. Anahtar İstanbul'daki bir yakınınızda, site yönetiminde ya da bir mülk yönetimi firmasındaysa imzalı yetkinizle biz alıp tutanakla teslim alıyoruz; ilan yetkisini e-Devlet'ten iki dakikada veriyorsunuz. Sözleşme için konsolosluk vekâleti, kargoyla ıslak imza veya e-Devlet kira sözleşmesi seçenekleri var; satışta tapu devri vekâletle yürüyor. Hizmet bedeli yalnızca iş fiilen gerçekleştiğinde doğar ve münhasırlık istemiyoruz.

Yakınımızdaki diğer siteler

Bahçelievler ve çevresindeki site sayfalarımız

Mülkünüzün bugün ne kazanacağını birlikte çıkaralım.

Ücretsiz Değerleme Alın ↑ WhatsApp'tan Yazın