Sitedeki dairelerin büyük bölümü hâlâ ilk kiracısını arıyor ya da ilk kez el değiştiriyor; ilk sözleşmede verilen rakam sonraki yılların zam tabanını da belirlediği için burada verilen karar tek yıllık bir karar değil. Ofisimiz Bahçelievler'de; bu site bizim her hafta çalıştığımız alanın içinde.
İlk kiralamada fiyatı ne belirler?
Yeni teslim bir sitede değerleme, oturmuş bir siteninkinden farklı çalışır: geçmiş kiralama yok, emsal az, ve ilanda görünen rakamlar henüz "istenen" fiyatlar — fiilen sonuçlanan değil. RAMS Garden'da bakılması gereken sırayı şöyle kuruyoruz:
- Sıfır daire mi, kullanılmış mı. Hiç oturulmamış bir daire gösterimde ölçülebilir bir prim yapar; ama bu prim, dairenin gerçekten teslim temizliğinden geçmiş ve boyası lekesiz olmasına bağlıdır. İki yıl kapalı bekleyen bir daire "sıfır" görünmez, ve o primi kaybetmek ilanı beklettiği için iki kat pahalıya gelir.
- Ankastre ve mutfak donanımı. Yeni sitelerde en çok pazarlık edilen kalem bu: ankastre setin dairede kalıp kalmayacağı, dolapların monte edilip edilmediği. İlanda net yazıldığında aday havuzu daralmaz, aksine ciddi adaylar öne çıkar.
- Kat ve cephe. 11 blok içinde peyzaja ve koru tarafına bakan cepheler, çarşı ve otopark tarafına bakanların önünde. Üst katlar Bahçelievler dokusunun üzerinden açılıyor; alt katlarda ise site içi yeşil alan bir avantaja dönüşüyor — bunlar birbirini götürmez, ayrı kiracı profillerine gider.
- Tip: burada küçük daire yok. Sitedeki daireler 105–307 m² aralığında ve tipler 2+1, 3+1, 4+1. Yani kiracı havuzu baştan aile ve üst gelir grubu; stüdyo ya da 1+1 arayan kalabalık burada yok. Bu, boşta kalma süresini uzatır ama devir hızını düşürür — doğru kiracıyla yapılan sözleşme uzun sürer.
- Akıllı ev ve site donatısı. Kapalı ve açık havuz, tenis kortu, SPA, hamam ve koşu parkuru gibi donatılar kiracıyı siteye getirir; ama daire seçerken ödediği şey kat ve cephedir. İkisini karıştıran ilan, yüksek fiyatla uzun süre bekler.
İlk sözleşmeyi düşük bağlarsanız, o rakam yıllarca peşinizden gelir
Bu sitede en çok anlattığımız konu bu. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği kira yenilemelerinde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı. Yani ilk sözleşmede yazdığınız rakam, sonraki yılların tavanının tabanıdır. Piyasanın altında bağlanan bir ilk kira, yıllık yasal artışla kendini toparlayamaz; aradaki fark kapanmaz, açılır. Boş kalmamak için aceleyle yüzde on aşağı inmek, ilk yıl bir ayın kirasını kurtarır ve sonraki beş yıl boyunca her ay eksi yazar.
Tersi de doğru: gerçekçi olmayan bir rakamla aylarca beklemek, kaybedilen kira geri gelmediği için aynı ölçüde pahalıdır. Doğru olan, dar bir aralıkta hızlı sonuç almak — ve bu aralığı ilan fiyatlarından değil, fiilen imzalanan sözleşmelerden çıkarmak. Kira artış hesaplayıcımızla bugünkü rakamın beş yıl sonra nereye geldiğini kendiniz görebilirsiniz.
Portallarda RAMS Garden Bahçelievler ile yan yana gösterilen komşu siteler — Nef Bahçelievler, İstwest, Pearl Garden, Beyaz Konaklar, Yeni Vadi Evleri — kıyaslamada yön verir ama donatı farkı yüzünden birebir emsal değildir. Rakamı size yazılı olarak ve karşılaştırma tablosuyla veririz; herkese açık bir "site fiyatı" yayımlamayız.