Kazlıçeşme Mah., Zeytinburnu

Yedi Mavi'de Daireniz Ne Kadar Eder?

Sitede dairesi ya da ofisi olanlar için: kirayı kat ve cephe belirler, konut ile ofis iki ayrı pazardır.

Ücretsiz Değerleme Alın ↓ WhatsApp'tan Yazın

Bu sayfa, aidat konusunda ne yaptığımızı ve yurt dışındaysanız sürecin nasıl yürüdüğünü anlatıyor. Zeytinburnu–Kazlıçeşme hattı bizim fiilen çalıştığımız bölge.

Bu projede kirayı ne belirler?

Yedi Mavi'de kirayı belirleyen asıl şey metrekare değil, kat ve manzara açısı. Site 6 adet 17 katlı bloktan oluşuyor ve bloklar sahile cephe alıyor; tam deniz cepheli yüksek bir kat ile aynı tipin iç cepheye bakanı arasında, aynı m²'de bile ciddi fark oluşuyor. Bu yüzden buradaki bir daire "sitedeki emsaller şu kadardan kiralanıyor" ortalamasıyla değil, kendi cephesinin fiilen ne ettiği üzerinden fiyatlanmalı. Sırayla baktığımız şeyler:

  • Kat ve manzara açısı. Deniz cephesi bu sitede kademeli bir şey: tam cephe, açılı cephe ve blok arasından manzara birbirinden ayrı fiyat seviyeleri. Kat yükseldikçe fark açılıyor. Manzarayı ilan metninden değil, balkondan teyit ediyoruz.
  • Konut mu, ofis mi. Yedi Mavi karma bir proje: konut, ofis, çarşı ve apart otel bir arada. Sitede ofisi olan bir mal sahibiyle dairesi olan bir mal sahibi aynı pazarda değil — kiracı profili, sözleşme süresi, KDV ve stopaj düzeni, hatta gösterim saatleri bile farklı. İkisini aynı mantıkla fiyatlamak, ofis tarafında en sık gördüğümüz hata.
  • Merkezi ısıtma. Isıtma merkezi sistem. Aidat, kombili bir siteye göre yüksek görünür çünkü ısınmayı da içerir. İlanda bunun yazılmaması, adayın karşılaştırmayı yanlış yapmasına ve pazarlığın gösterimde başlamasına yol açıyor.
  • Mutfak-banyo, ankastre, eşya. 2019 teslimli bir projede daireler artık ilk kiracı döneminin ötesinde. Teslim standardında kalmış bir mutfakla yenilenmiş bir mutfak farklı kiracıya gider; ankastrenin kalıp kalmayacağı neredeyse her gösterimde sorulur.
  • Zamanlama. Ağustos–Eylül yılın en hareketli kiralama dönemi. Boş geçen her ay, yıllık kira gelirinizin yaklaşık yüzde sekizi.

Portallarda Yedi Mavi ile yan yana gösterilen komşu projeler — Büyükyalı İstanbul, Akzirve Topkapı 29, Avrupa Konutları Kale — kıyaslamada yön verir ama birebir emsal değildir. Herkese açık bir "site fiyatı" yayımlamıyoruz; rakamı size yazılı olarak ve karşılaştırma tablosuyla gönderiyoruz.

Aidat: rakamı ilan çıkmadan biz teyit ederiz

Bu sayfada Yedi Mavi için bir aidat rakamı yayımlamıyoruz. Aidatı site yönetimi belirler, yılda en az bir kez değişir, ve tip bazında farklılaşır; internette dolaşan eski bir tutarı buraya kopyalamak, sitedeki her ev sahibinin ilk bakışta yakalayacağı bir hata olurdu. Yaptığımız şu: ilan hazırlanmadan önce yönetimden o ayki tutarı tipinizle birlikte alır, ilan metnine yazar ve gösterimde soran her adaya aynı rakamı söyleriz.

Bunun neden önemli olduğunu gösterimlerde görüyoruz: kiracı adayının kirayı öğrendikten sonra sorduğu ilk şey aidat oluyor, ve ilanda yazmayan bir aidat pazarlığı baştan başlatıyor. Kiralık dairede aidatı kural olarak kiracı öder — ayrıntısı aidatı kim öder rehberimizde. Sitenizin güncel tutarını siz biliyorsanız, değerleme talebinizin notuna yazın; karşılaştırmayı ona göre yaparız.

Kazlıçeşme sahilinde olmak ne getiriyor?

Yedi Mavi, Kazlıçeşme Mah.'nde Kennedy Caddesi üzerinde; 6 adet 17 katlı blok, konut, ofis, çarşı ve apart otel bir arada. Teslimler 2019 yılında yapıldı; yükleniciler Kalkavan Yapı – Hasan Sever İnşaat – Gül Yapı.

Ulaşım tarafında Kazlıçeşme Marmaray istasyonu yürüme mesafesinde; T1 tramvay, metrobüs ve E-5 bağlantıları yakın, sahil yolu kapının önünde. Sahilde oturup raylı sistemle merkeze gitmek isteyen çalışanlar ve manzara önceliğiyle ev arayan aileler, projenin ana kiracı kitlesi. Karma kullanım bunun üstüne bir grup daha ekliyor: site içinde ofisi olan ya da apart otel tarafını kullanan kısa dönemli profesyoneller. Bu üç grubun ilanda aradığı şey aynı değil — hangisine yazdığınız, ilanın kaç gün beklediğini belirliyor.

Bölgeyi bilmemizin sebebi burada ilan yayımlamamız değil, komşu projelerde fiilen daire kiraya veriyor olmamız. Deniz manzarasının kiraya nasıl yansıdığını Akzirve Topkapı 29 portföyümüzden birebir tanıyoruz.

Satmayı mı düşünüyorsunuz?

Yedi Mavi'de satış tarafında iki şey öne çıkıyor:

  • Cephe primi satışta kiradakinden büyük. Kiracı bir yıllığına oturacağı için manzaraya belli bir noktaya kadar prim öder; alıcı yıllarca elinde tutacağı için aynı farka çok daha fazlasını öder. Yani deniz cepheli bir dairede satış ve kira çarpanları ayrışır. "Satsam mı, kirada mı tutsam" kararını bu ayrışmayı görmeden vermek, çoğu zaman yanlış tarafa düşürüyor — kira çarpanı hesaplayıcımızla kendi dairenizde bakabilirsiniz.
  • Ofis satışı ayrı bir iş. Sitede ofisiniz varsa alıcı kitlesi konutunkinden tamamen farklı: yatırımcı ve kullanıcı firmalar. Fiyatlama, kiracının kim olduğuna ve sözleşmenin kalan süresine doğrudan bağlı. Ticari tarafta neye baktığımızı ticari gayrimenkul rehberimizde anlattık.

Değerleme talebinizde "satmak" seçeneğini işaretlerseniz değerlemede satış karşılaştırmasını gönderiyoruz; kararsızsanız ikisini birden. Ayrıca: satıştan önce değeri artıran hazırlıklar ve tapu harcı ile satış masrafları.

Yurt dışındaysanız süreç nasıl yürür?

Yedi Mavi gibi markalı sitelerde ev sahiplerinin önemli bir kısmı İstanbul'da yaşamıyor. Süreç baştan uzaktan yürüyecek şekilde kurulu; İstanbul'a gelmeniz gerekmiyor:

  • Değerleme. Tip, brüt/net alan, kat, cephe, mutfak-banyo durumu, klima ve eşya bilgisiyle bir iş günü içinde yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir). Satmak mı kiraya vermek mi diye kararsızsanız iki rakamı da veririz; hangisinin ne zaman mantıklı olduğunu ayrıca yazdık.
  • Anahtar. Anahtar İstanbul'daki bir yakınınızda, site yönetiminde ya da bir mülk yönetimi firmasındaysa, imzalı anahtar teslim muvafakatnamenizle biz alır ve teslim tutanağı düzenleriz.
  • İlan yetkisi. e-Devlet'ten EİDS yetkisi iki dakika sürüyor ve yurt dışından da verilebiliyor; EİDS rehberimizde sık karşılaşılan aksaklıkları topladık.
  • Tapunuz e-Devlet'te görünmüyorsa. Daireyi yabancı olarak alıp sonra vatandaş olduysanız tapu eski kimliğinize kayıtlı kalır ve EİDS yetkisi verilemez. Kimlik eşleştirmesini ve ardından 3 yıllık satılamaz şerhinin kaldırılmasını sizin için yürütüyoruz; ikisini de tapu müdürlüğünde tek günde tamamladığımız oldu.
  • Çekim ve ilan. Profesyonel fotoğraf, sahibinden.com mağazamızda dopingli ilan, aday ön eleme; gösterimleri biz yaparız, siz her gösterimin ardından not alırsınız.
  • Sözleşme ve tahsilat. Kira banka üzerinden ödenir. İmza için konsolosluk vekâleti, kargoyla ıslak imza ya da e-Devlet kira sözleşmesi seçenekleri var. Satışta tapu devri vekâletle yürür; tapu harcı ve satış masraflarını baştan hesaplarız.

Kiracı bulmak size bir şey ödetmez: kiralama hizmet bedeli kiracıya aittir. Satışta bedel yalnızca satış gerçekleşince doğar; münhasırlık istemiyoruz. Kiralamadan sonra daireyi biz yönetelim isterseniz mülk yönetimi tahsil edilen kiranın %5'inden başlar; kira, onarım, DASK ve emlak vergisi takvimi tek elden yürür.

Aynı Bölgeden

Hemen yakında: Akzirve Topkapı 29 portföyümüz

Yedi Mavi'de şu an yayında ilanımız yok. Bölgede kiralık arıyorsanız, aynı hattaki Akzirve Topkapı 29'da yayındaki dairelerimiz aşağıda — deniz manzaralı seçenekler dahil. Daire kiralandığında ilan yayından kalkar.

Akzirve Topkapı 29 proje sayfası

Sık Sorulanlar

Yedi Mavi hakkında sık sorulanlar

Yedi Mavi'de kiralar ne kadar?

Herkese açık bir 'site fiyatı' yayımlamıyoruz. Bu projede kirayı belirleyen asıl şey metrekare değil kat ve manzara açısı: tam deniz cepheli yüksek bir kat ile aynı tipin iç cepheye bakanı arasında, aynı m²'de bile ciddi fark oluşuyor. Tipinizi, katınızı ve cephenizi yazın; bir iş günü içinde karşılaştırma tablosuyla yazılı piyasa değerlemesi (SPK raporu değildir) gönderelim. Değerleme size özeldir ve sitede yayımlanmaz.

'Deniz manzaralı' olmak ne kadar fark yaratıyor?

Tek başına söylendiğinde çok az. Bu sitede deniz cephesi kademeli bir şey: tam cephe, açılı cephe ve blok arasından manzara birbirinden ayrı fiyat seviyeleri, ve fark kat yükseldikçe açılıyor. Bu yüzden bir dairenin manzarasını ilan metnine bakarak değil, yerinde ve balkondan teyit ediyoruz — kiracı adayı da alıcı da gösterimde tam olarak bunu yapıyor. İlanda 'deniz manzaralı' yazıp gösterimde beklentiyi karşılamayan daire, hem o adayı hem sonraki günleri kaybediyor.

Sitede ofisim var — konutla aynı şekilde mi değerlenir?

Hayır, ayrı bir pazar. Yedi Mavi karma bir proje: konut, ofis, çarşı ve apart otel bir arada. Ofis tarafında kiracı profili, sözleşme süresi, KDV ve stopaj düzeni, hatta gösterim saatleri bile farklı işliyor; satışta da alıcı kitlesi yatırımcı ve kullanıcı firmalardan oluşuyor ve fiyat, kiracının kim olduğuna ve sözleşmenin kalan süresine doğrudan bağlı. İkisini aynı mantıkla fiyatlamak, ofis tarafında en sık gördüğümüz hata.

Yedi Mavi aidatı ne kadar?

Bu sayfada bir rakam yayımlamıyoruz; aidatı site yönetimi belirliyor ve düzenli değişiyor, ilan hazırlanmadan önce güncel tutarı biz teyit ediyoruz. Şunu belirtmekte fayda var: sitede ısıtma merkezi sistem, yani aidatın içinde ısınma da var ve kombili bir siteyle karşılaştırma birebir olmuyor. İlanda aidatın neyi kapsadığını yazmak, gösterimde pazarlığı kısaltıyor.

Yedi Mavi'de dairem var — kiralamayı ya da satışı siz üstlenir misiniz?

Evet, ikisini de. Zeytinburnu–Kazlıçeşme hattı bizim fiilen çalıştığımız bölge; komşu projelerde deniz manzaralı daireleri biz kiraya veriyoruz. Ücretsiz değerleme, profesyonel çekim, sahibinden.com mağazamızda dopingli ilan, aday ön eleme, gösterimler ve sözleşme dahil süreci biz yürütüyoruz. Hizmet bedeli yalnızca iş fiilen gerçekleştiğinde doğuyor, münhasırlık istemiyoruz ve yurt dışındaysanız süreç uzaktan yürüyor.

Devamında

Aynı bölgedeki diğer sayfalarımız

Mülkünüzün bugün ne kazanacağını birlikte çıkaralım.

Ücretsiz Değerleme Alın ↑ WhatsApp'tan Yazın